房子是百姓安生立命之所，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，越來越多人購房。而在現(xiàn)實房子買賣中，存在很多買賣合同詐騙，又因購房涉及的金額往往較大，因此購房者在交易中應(yīng)該注意一些細(xì)節(jié)，以防被不法騙子設(shè)套欺詐，同時可以避免法律風(fēng)險，減少不必要的糾紛。下面請看上海房產(chǎn)糾紛律師為大家整理的在商品房銷售過程中，應(yīng)注意什么問題？

　　一、不輕信口頭宣傳和承諾。對房地產(chǎn)市場開發(fā)一個企業(yè)的廣告宣傳、銷售管理人員通過口頭承諾，購房者應(yīng)謹(jǐn)慎辨別。無法確定宣傳和承諾是否可以能夠兌現(xiàn)的，最好發(fā)展要求我們開發(fā)技術(shù)企業(yè)以書面合同內(nèi)容形式予以確定，不寫進(jìn)合同條款中的事項發(fā)生矛盾糾紛后，很難受到國家法律環(huán)境保護。

　　二、檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否具備出售房屋的主體資格。在購買新建商品房時，要事先了解和檢查所購房屋是否已取得《商品房預(yù)售許可證》 ，自己打算購買的房屋是否在《商品房預(yù)售許可證》所載房屋大廈編號的范圍內(nèi)。這些信息可以從房地產(chǎn)管理部門公布的政府信息中獲得。開放城市房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，買家可以查詢系統(tǒng)預(yù)售項目BASIC 信息和預(yù)售情況。

　　三、檢查商品房項目建設(shè)程序。購買現(xiàn)房商品房時，購房人應(yīng)注意查看房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、竣工驗收備案手續(xù)等相關(guān)資料。開發(fā)建設(shè)手續(xù)不全的住房將無法辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

　　四、城市居民不應(yīng)購買集體土地上的房屋。現(xiàn)行法律法規(guī)不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。在集體土地上建造的房屋不得出售給集體經(jīng)濟組織以外的成員。

　　目前，一些村集體經(jīng)濟組織集中在本村集體土地上建設(shè)農(nóng)民住宅，安置本集體經(jīng)濟組織成員，但在安置過程中，擅自擴大銷售對象，以較低價格銷售給本集體經(jīng)濟組織以外的成員。購買此類房屋的非集體經(jīng)濟組織成員將無法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，其合法權(quán)益將難以得到保護。有的項目承諾辦理"農(nóng)村產(chǎn)權(quán)"、"小產(chǎn)權(quán)"，不符合法律規(guī)定，不受法律保護。

　　五、審慎簽訂商品房買賣合同。一是，簽訂合同時，應(yīng)使用中國房地產(chǎn)公司管理相關(guān)部門或有公信力的行業(yè)發(fā)展協(xié)會可以簽訂的合同示范文本，應(yīng)仔細(xì)閱讀并確保學(xué)生理解以及合同中有關(guān)交付條件、房屋交接、產(chǎn)權(quán)辦理等條款，并就補充性條款與房地產(chǎn)市場開發(fā)一個企業(yè)文化進(jìn)行研究充分利用溝通。二是，對于社會實踐中易發(fā)生知識產(chǎn)權(quán)爭議的車庫、車位等公共部位或公共服務(wù)設(shè)施的產(chǎn)權(quán)歸屬，應(yīng)在商品房買賣合同中進(jìn)行約定，避免風(fēng)險發(fā)生矛盾糾紛。三是，簽訂的商品房買賣合同要到房地產(chǎn)項目管理會計部門之間進(jìn)行施工合同登記備案。

　　六、約定違約責(zé)任條款須詳細(xì)、具體

　　1、商品房買賣合同中都會約定開發(fā)商逾期交房，逾期辦理或不能辦理房產(chǎn)證的違約責(zé)任，但是往往開發(fā)商雖然約定了違約責(zé)任，一般違約金額都不多，因此，購房者一定要注意這些細(xì)節(jié)。

　　2、同時，還應(yīng)該約定：①規(guī)劃、設(shè)計的變更致使購房者解除購房合同，開發(fā)商不僅僅要承擔(dān)購房款的銀行利息，還應(yīng)承擔(dān)一定金額的違約金。

　　②由于開發(fā)商原因不能辦理產(chǎn)權(quán)證，購房者要求退房退款時，開發(fā)商還應(yīng)該賠償退房時房價與簽訂合同時房價的差額損失。

　?、奂又亻_發(fā)商違約責(zé)任，使其違約承擔(dān)的損失超過其不當(dāng)獲利,才能從根本上遏制開發(fā)商惡意違約。

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