房產(chǎn)糾紛是個(gè)人訴訟還是集體訴訟主要是看開(kāi)發(fā)商是跟一個(gè)人還是多數(shù)人發(fā)生糾紛。如果只有一個(gè)人則是個(gè)人訴訟。如果有兩個(gè)以上的話則是集體訴訟。

　　嘉定區(qū)房產(chǎn)律師解答什么是集體訴訟？

　　集體訴訟是指行為人為多人，并且一個(gè)是集體的訴訟，多數(shù)成員彼此間具有共同利益，因人數(shù)過(guò)多致無(wú)法全體進(jìn)行訴訟，得由其中一人或數(shù)人為全體利益起訴或應(yīng)訴。

　　集體訴訟和共同訴訟的區(qū)別

　　共同訴訟是雙方當(dāng)事人為兩人以上的訴訟，分為普通共同訴訟和必要共同訴訟，當(dāng)事人一方或雙方均為兩人以上，形成訴訟時(shí)，原告或被告一方或雙方均是多數(shù)，這就形成了一種特殊的訴訟形態(tài)——共同訴訟。

　?。?、定義不同：共同訴訟是指當(dāng)事人一方（無(wú)論是原告還是被告）或雙方為兩人以上的訴訟。共同訴訟屬于訴的主體的合并。一般將共同訴訟分為普通共同訴訟和必要共同訴訟。集體訴訟是共同訴訟的一種，只是由于人數(shù)眾多，法律要求推舉代表人參加訴訟，以便程序的進(jìn)行。

　?。?、流程不同：在集體訴訟中，人數(shù)眾多一方當(dāng)事人只要推選出訴訟代表人，即可不必親自參加訴訟，而共同訴訟人必須親自參加訴訟。

　?。?、生效條件不同：集體訴訟代表人實(shí)施的訴訟行為，除法律規(guī)定必須經(jīng)過(guò)被代表的當(dāng)事人同意才對(duì)其有效以外，原則上對(duì)當(dāng)事人全體有效，但共同訴訟人一人的訴訟行為，在必要共同訴訟中，原則上只有經(jīng)過(guò)其他當(dāng)事人的承認(rèn)，才對(duì)其他當(dāng)事人生效，在普通共同訴訟中，對(duì)其他共同訴訟人不生效。

　　各種房產(chǎn)糾紛處理的糾紛案件詳情

　　1、房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，買(mǎi)方交付了房款，并實(shí)際占有了房屋，能否直接要求確定房屋歸其所有?

　　房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，出賣(mài)人未依約為買(mǎi)受人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，買(mǎi)受人提起房屋確權(quán)之訴，要求確認(rèn)房屋歸其所有的，法院應(yīng)當(dāng)行使釋明權(quán)，告知其應(yīng)當(dāng)變更訴訟請(qǐng)求要求出賣(mài)人辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，買(mǎi)受人堅(jiān)持不變更的，對(duì)其訴訟請(qǐng)求，不予支持。

　　也就是說(shuō)，賣(mài)方未履行辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的行為，屬于違反雙方買(mǎi)賣(mài)合同義務(wù)的行為，仍是合同糾紛，并不因?yàn)楫?dāng)事人付清了購(gòu)房款，并實(shí)際占有房屋，而可直接要求確認(rèn)其享有物權(quán)。

　　2、房屋買(mǎi)賣(mài)合同履行過(guò)程中，一方當(dāng)事人根本違約的，違約方是否享有合同解除權(quán)?

　　房屋買(mǎi)賣(mài)合同履行過(guò)程中，一方當(dāng)事人構(gòu)成根本違約的，守約方有權(quán)解除合同，違約方不享有合同法定解除權(quán)。如果因不可抗力或情事變更等原因，致使合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)的，合同雙方均有權(quán)要求解除合同。

　　房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，一方當(dāng)事人不同意繼續(xù)履行，愿意以承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任為代價(jià)解除合同，而另一方堅(jiān)持要求繼續(xù)履行，經(jīng)審查合同繼續(xù)履行不存在現(xiàn)實(shí)困難的，應(yīng)當(dāng)判決雙方繼續(xù)履行合同，但合同另有解約定金等約定或符合《合同法》第一百一十條規(guī)定的法定不能履行或事實(shí)不能履行情形的除外。

　　3、房屋買(mǎi)賣(mài)合同對(duì)定金性質(zhì)約定不明確的，如何處理?

　　當(dāng)事人在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中對(duì)定金性質(zhì)約定不明的，不應(yīng)視為解約定金。所謂解約定金是指交付定金的一方可以按照約定以喪失定金為代價(jià)解除合同，收受定金的一方可以雙倍返還定金為代價(jià)解除合同。

　　若房屋買(mǎi)賣(mài)合同中同時(shí)約定了解約定金和違約金，當(dāng)事人一方已構(gòu)成違約的，在約定條件成就時(shí)解約定金處罰與違約金可以同時(shí)適用。

　　也就是買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有明確約定定金為解約定金的，就不能視為解約定金，任何一方不得以放棄或雙倍返還定金為代價(jià)解除買(mǎi)賣(mài)合同。原則上定金與違約金是不能并用的，但解約定金可以和違約金同時(shí)并用。在《北京高院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的指導(dǎo)意見(jiàn)中》即規(guī)定：“當(dāng)事人同時(shí)約定違約金和定金并約定了定金性質(zhì)的，當(dāng)事人一方違約，對(duì)方依據(jù)約定的定金性質(zhì)一并主張違約定金和違約金的，法院不予支持;當(dāng)事人一方違約，對(duì)方依據(jù)約定的定金性質(zhì)一并主張解約定金和違約金的，法院應(yīng)予支持。”

　　4、房屋買(mǎi)賣(mài)合同因一方根本違約解除后，守約方可以主張賠償哪些損失?

　　房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，因一方當(dāng)事人根本違約致使另一方訂立合同的目的不能實(shí)現(xiàn)，守約方要求解除合同，并要求違約方賠償房屋差價(jià)損失、轉(zhuǎn)售利益損失等可得利益損失的，應(yīng)酌情予以支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

　　在認(rèn)定和計(jì)算可得利益損失時(shí)，應(yīng)從守約方主張的可得利益賠償總額中扣除守約方未采取合理措施不當(dāng)擴(kuò)大的損失、守約方亦有過(guò)失所造成的損失、守約方因此獲得的利益以及守約方取得利益需要支出的必要的交易成本，并綜合考慮守約方的履約情況等因素予以確定。

　　也就是說(shuō)，守約方可以要求違約方賠償房屋差價(jià)損失、轉(zhuǎn)賣(mài)他人所得額外收入，特別是在出賣(mài)方一房二賣(mài)，出賣(mài)人將房屋以高于買(mǎi)受人所出價(jià)格，賣(mài)于第三人的情形，買(mǎi)受人有權(quán)要求從出賣(mài)人轉(zhuǎn)售的更高房?jī)r(jià)款中分享利益。

　　5、房屋買(mǎi)賣(mài)合同不成立、無(wú)效、被撤銷(xiāo)后，如何處理?嘉定區(qū)房產(chǎn)律師

　　在買(mǎi)賣(mài)合同不成立、無(wú)效、被撤銷(xiāo)的情形中，形成的是締約過(guò)失責(zé)任，而非違約責(zé)任，此時(shí)，無(wú)過(guò)錯(cuò)一方所受的損失，主要是信賴(lài)?yán)娴膿p失。信賴(lài)?yán)娴膿p失包括：所受損害和所失利益(當(dāng)事人信賴(lài)合同有效成立而喪失另訂其他有利合同的機(jī)會(huì)損失等)、締約花費(fèi)的成本等損失，但締約過(guò)失的損失賠償數(shù)額以不超過(guò)履行利益為限。