離婚房地產(chǎn)

　　共同擁有房子的離婚配偶最終必須決定如何分割他們最大的資產(chǎn)之一。在確定誰將獲得不動產(chǎn)的所有權(quán)時，法院通常會考慮幾件事情。然而，如果這對夫婦可以就房子達成協(xié)議，在絕大多數(shù)情況下，法官會允許協(xié)議成立。重要的是要注意，有時此處未解決的因素將是決定性的。由于每種情況都不同，最好咨詢知識淵博的離婚律師，以幫助您了解法律將如何適用于您的具體情況。

　　我們家怎么了？

　　在離婚中處理合租房屋通常有三種選擇：

　　1把房子推向市場

　　2發(fā)起買斷，其中一個配偶買斷另一個

　　3維持共同所有權(quán)

　　估價和分割房子

　　通常情況下，法院會首先假設(shè)離婚夫婦在房子中擁有的資產(chǎn)應(yīng)平均分配。資產(chǎn)凈值是通過對房屋進行估值并減去抵押貸款或與房屋相關(guān)的其他債務(wù)所欠的任何金額來確定的。在評估房屋價值時，離婚配偶應(yīng)盡可能爭取最新的評估結(jié)果。這可能意味著聘請代理人、估價師或其他房地產(chǎn)專家來評估房屋的價值，而不是依賴舊文件。

　　股權(quán)分部

　　雖然大多數(shù)法院一開始都假設(shè)房屋的股權(quán)應(yīng)該平均分配，但許多因素可能會導(dǎo)致分配不均。因素可能包括國家法律、投入房屋的任何資金是否是配偶的單獨財產(chǎn)，以及配偶的其他資產(chǎn)最終如何分配。

　　法官很可能會下令出售房屋并分割收益，但每個案件都不同。例如，判給配偶對子女主要監(jiān)護權(quán)的法官也可能判給該配偶家庭。離婚律師可以就其管轄范圍內(nèi)的法官如何處理房屋問題向離婚配偶提供建議，盡管如果配偶選擇離婚協(xié)議而不是接受審判，他們將對分割擁有最大的控制權(quán)。

　　賣房子

　　出售婚房可能是一個艱難的決定，特別是對于有孩子的配偶或?qū)⑵渥鳛?ldquo;永遠的家”購買的人。然而，大多數(shù)離婚配偶至少應(yīng)該考慮在離婚期間賣掉他們的房子。出售婚房有許多經(jīng)濟和實際原因，但配偶也應(yīng)考慮情感原因。賣掉房子可能會讓配偶雙方急需關(guān)閉和更多的財政資源重新開始。

　　房子通常是夫妻最大的資產(chǎn)，出售房子可以給離婚的配偶一筆誘人的錢來分割。但是請記住，出售房屋會產(chǎn)生相關(guān)費用。離婚配偶最有可能受益于聘請房地產(chǎn)經(jīng)紀人來管理銷售過程并就關(guān)鍵決策（例如要價）提供建議。配偶還需要決定房子在展示之前是否需要維修或其他工作，以及這些任務(wù)將如何完成和資助。其他成本可能包括支付任何剩余的抵押貸款余額、經(jīng)紀人費用、交易成本和潛在的資本利得稅。只有在房屋出售并支付這些費用后剩余的部分才會在配偶之間分配。

　　資本利得稅

　　一般來說，共同報稅并一起出售房屋的配偶獲得的資本利得稅豁免是單個房主的兩倍。稅收規(guī)則也會根據(jù)房屋是否是主要住所以及擁有和占用的時間長短而變化。稅務(wù)專家可以幫助離婚夫婦為他們做出最好的決定。

　　買斷你的配偶

　　一些離婚配偶更喜歡買斷而不是完全出售房屋。通常，這是因為配偶將承擔(dān)孩子的主要監(jiān)護權(quán)并希望留在家里。當出售沒有經(jīng)濟意義時，買斷也可能具有吸引力。

　　經(jīng)紀費

　　一些州不允許配偶在他們的買斷協(xié)議中考慮潛在的未來經(jīng)紀人費用。

　　配偶雙方承擔(dān)買斷風(fēng)險。購房配偶面臨房屋價值貶值的風(fēng)險。他們也可能會感到經(jīng)濟上更加緊張，因為抵押貸款支付可能會增加。賣方配偶冒著房屋價值可能升值的風(fēng)險。就房屋價值達成一致后，配偶可以協(xié)商調(diào)整以考慮未來潛在的經(jīng)紀人費用、房屋維修費用和其他資產(chǎn)分割補償。如果買斷是離婚的一部分，出售配偶可能不需要為他們在離婚夫婦免稅下收到的錢納稅（盡管他們應(yīng)該咨詢稅務(wù)專家，特別是如果買斷將在一段時間內(nèi)發(fā)生）很長一段時間）。

　　共同擁有房子

　　離婚的配偶可能希望共同擁有他們的房子，而不是將其出售或讓配偶將其買斷。共同擁有房子通常最終會演變成買斷一位前配偶或完全出售房子。

　　就像買斷一樣，選擇共同擁有房子可能有利于離婚的配偶和孩子住在家里，或者配偶認為房子的價值會升值。但是，配偶應(yīng)該考慮到他們每個人都將對整個抵押貸款負責(zé)，而不僅僅是他們的一半。這可能會導(dǎo)致難以進行大宗采購，包括購買另一套房屋。此外，一個前配偶的延遲付款可能會損害另一個人的信用評分。

　　按揭利息扣除

　　前配偶將需要調(diào)查有關(guān)離婚配偶共同擁有房屋的抵押貸款利息扣除的稅收規(guī)則，并就如何申請扣除達成一致。在這種情況下，稅務(wù)專家可能會有所幫助。

　　共同擁有房屋可能涉及詳細的會計核算和前配偶之間的密切互動。他們需要就任何維護費用以及如何分配這些費用達成一致。這可能特別涉及大量意外成本，例如水損壞或屋頂維修。配偶也應(yīng)該牢記經(jīng)常性費用，例如家庭保險、HOA 費用、水電費和財產(chǎn)稅付款（如果它們沒有納入抵押貸款）。

　　共同擁有房子的前配偶會想為最壞的情況做打算。如果一名前配偶去世，他們對房屋的所有權(quán)份額可能不會自動轉(zhuǎn)移給另一名前配偶。因此，前配偶應(yīng)該制定一個明確的計劃，以應(yīng)對他們中任何一個死亡的情況。如果前配偶被債權(quán)人起訴或申請破產(chǎn)，前配偶也不能幸免。兩個前配偶的房子份額都將面臨風(fēng)險。因此，只有前配偶在婚后很長時間內(nèi)繼續(xù)相互信任，共同擁有房子才有意義。

　　打算將他們的共同所有權(quán)最終演變?yōu)橥耆I斷或出售房屋的配偶可以在他們的離婚和解協(xié)議中指定這種安排。當房子最終易手時，關(guān)于房子未來的書面協(xié)議對于保留資本收益排除非常重要。稅務(wù)專家可以幫助制定保留免稅的收購或出售時間表。上海嘉定離婚律師