近年來隨著城鄉(xiāng)規(guī)劃的不斷整合，城鎮(zhèn)化建設的發(fā)展，曾經(jīng)經(jīng)營紅火的農(nóng)家樂也面臨著種種名義地征收拆遷。下面上海動遷律師就影響農(nóng)家樂拆遷補償?shù)囊剡M行分析，希望能夠幫助被征收人厘清征收事項。
一、看土地性質和審批手續(xù)。在曾經(jīng)的政策背景下，農(nóng)家樂建設很多都是受到政府支持的，有的甚至是招商引資項目，不同性質的土地可建設的比例有所不同，集體土地按照用途分為農(nóng)用地、建設用地和未利用地。其中農(nóng)用地中的設施農(nóng)用地又具體劃分為生產(chǎn)設施用地、附屬設施用地以及配套設施用地，經(jīng)營者要根據(jù)土地使用用途至土地主管部門審核以及批準備案。
根據(jù)《國土資源部 農(nóng)業(yè)部關于完善設施農(nóng)用地管理有關問題的通知》（國土資發(fā)〔2010〕155號），興建農(nóng)業(yè)設施占用農(nóng)用地的，不需辦理農(nóng)用地轉用審批手續(xù)。在以農(nóng)業(yè)為依托的休閑觀光項目以及各類農(nóng)業(yè)園區(qū)，涉及建設永久性餐飲、住宿、會議、大型停車場、工廠化農(nóng)產(chǎn)品加工、中高檔展銷等的用地，不屬于設施農(nóng)用地范圍，按非農(nóng)建設用地管理。確需建設的，必須符合土地利用規(guī)劃，依法辦理建設用地審批手續(xù)。為了避免法律糾紛，在辦理相關手續(xù)時，經(jīng)營者應尋找專業(yè)律師針對相關手續(xù)和合同內(nèi)容進行規(guī)范，以維護自身權益。
二、看是否合法經(jīng)營。經(jīng)營者合法經(jīng)營，即依法成立、合法經(jīng)營、正規(guī)盈利。從征收拆遷的角度，主要考慮一是是否申辦了營業(yè)執(zhí)照，二是該經(jīng)營執(zhí)照登記的場所地址是否與被征收地址一致。之所以要求這兩點，除了要確定經(jīng)營者是被征收主體以外，同時也是為了避免在計算停產(chǎn)停業(yè)損失時遭遇“空殼公司”虛報利潤。
三、看有什么地上物和青苗。這部分補償要根據(jù)《土地管理法》相關法律規(guī)定，以及各省市制定的集體土地上青苗及房屋等附著物補償標準進行補償。農(nóng)家樂征收中，主要包括房屋、樹木、青苗、其他附著物、養(yǎng)殖家禽等。具體來講，房屋主要分為磚木結構，磚混結構，簡易結構等，樹木主要分為一般樹木、果樹、觀賞類樹木、青苗主要包括經(jīng)濟類作物、糧油作物、果園、魚類，其他附著物主要包括橋梁、溝渠、魚塘、路面、圍墻、管道等。
四、看停產(chǎn)停業(yè)損失和裝飾裝修。停產(chǎn)停業(yè)損失主要包括利潤的實際損失，實踐中各省市分別制定了不盡相同的補償標準，如按照被征收房屋市場評估價的10%確定，按照往年同一時期的實際利潤額，或者前3年平均效益，還包括征收拆遷過程中實際發(fā)生的費用，如因為搬遷導致增加的交通費用。裝飾裝修補償則是按照實際投入和損失計算。
另外還有員工生活補助、各省市規(guī)定的各類獎勵補助等補償項目。此類征收對象由于補償項目繁雜，補償標準不一等情況，造成被征收人搞不清楚補償?shù)膬?nèi)容和標準，再加上征收拆遷的長期不規(guī)范，最終導致?lián)p失慘重。
拆遷是長期斗爭，需要全面的專業(yè)知識，把握全局，合理運用法律法規(guī)。 即使是具有多年訴訟經(jīng)驗的律師也在不斷學習和更新，以便冷靜地分析案件，做出正確的判決。 因此，面對任何拆遷問題，不妨咨詢上海動遷律師，在律師指導下進行專業(yè)權利保護。
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