一個(gè)男人在2004年買了一套房子，當(dāng)時(shí)的價(jià)格是18萬元，一個(gè)男人下降了8萬元，從銀行貸款10萬元，契稅等費(fèi)用是1萬元，一個(gè)男人婚前還貸利息總額是5萬元。2008年，一男一女結(jié)婚，房產(chǎn)價(jià)值41萬元，產(chǎn)權(quán)登記在一名男子名下。在婚姻關(guān)系中，雙方共同償還貸款10萬元，其中本金7萬元，利息3萬元。在2012年離婚時(shí)，這套房子現(xiàn)在價(jià)值90萬美元。上海律師就來為您講解一些有關(guān)的情況。

　　甲男與乙女雙方對(duì)解除婚姻家庭關(guān)系管理沒有提出異議，但對(duì)房屋補(bǔ)償款的數(shù)額有異議。甲男認(rèn)為，其婚前已經(jīng)與房地產(chǎn)企業(yè)公司通過簽訂購房合同并從商業(yè)銀行不良貸款，雖然他們婚后還貸本息共計(jì)10萬元，但每月銀行發(fā)展都是從其工資卡中定期扣款，女方并沒有積極參與還貸，離婚時(shí)無權(quán)獲得其他任何補(bǔ)償款。

　　乙女認(rèn)為，雙方之間沒有一個(gè)約定可以實(shí)行分別財(cái)產(chǎn)制，男方的工資業(yè)務(wù)收入水平應(yīng)當(dāng)建立屬于我們夫妻共同財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)應(yīng)按房產(chǎn)現(xiàn)值90萬元減去男方購房時(shí)的價(jià)格18萬元建設(shè)作為人口基數(shù)對(duì)其進(jìn)行經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，即乙女應(yīng)獲得的補(bǔ)償款是40萬元。

　　一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，甲男和乙女結(jié)婚后還貸10萬元，雖然系甲男每月用自己的工資卡歸還銀行貸款，但雙方當(dāng)事人并沒有約定實(shí)行分別財(cái)產(chǎn)制，甲男的工資收入應(yīng)當(dāng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

　　根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用＜中華人民共和國婚姻法＞若干問題的解釋（三）》第十條：“夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時(shí)該不動(dòng)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。

　　依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動(dòng)產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個(gè)人債務(wù)，雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分，離婚時(shí)應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償”的規(guī)定：

　　第一步是計(jì)算有爭議財(cái)產(chǎn)的增值率，即有爭議財(cái)產(chǎn)的現(xiàn)價(jià)除以(有爭議財(cái)產(chǎn)在結(jié)婚時(shí)的價(jià)格 + 共同利益 + 其他費(fèi)用) = 90/(41 + 3 + 1) = 200%

　　第二步，計(jì)算非產(chǎn)權(quán)登記方得到的補(bǔ)償，即共同還款部分乘以房產(chǎn)升值率，這個(gè)數(shù)額的一半就是要補(bǔ)償?shù)臄?shù)額。10乘以200% = 20萬元，非產(chǎn)權(quán)登記方賠償10萬元。一審法院判決，爭議財(cái)產(chǎn)歸男方所有，甲方向乙女支付賠償金10萬元。

　　乙女不服可以提起上訴，二審人民法院進(jìn)行判決：駁回上訴，維持原判。

　　《最高人民法院關(guān)于適用人民中華民國婚姻法若干問題的解釋》(三)頒布實(shí)施后，在司法實(shí)踐中計(jì)算了與第十條有關(guān)的婚內(nèi)共同償還貸款的增值部分，各地法院的做法不盡相同，計(jì)算結(jié)果也有很大差異。法官建議采用逐步計(jì)算方法，計(jì)算夫妻一方以婚前貸款購買房地產(chǎn)和夫妻共同償還的離婚時(shí)共同按揭付款的增值部分:

　　第一步是計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)升值率。不動(dòng)產(chǎn)升值率＝不動(dòng)產(chǎn)現(xiàn)價(jià)格除以不動(dòng)產(chǎn)成本，而這里的不動(dòng)產(chǎn)成本等于購買時(shí)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格＋共同已還利息＋其他費(fèi)用。在計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)升值率時(shí)，必須考慮利息成本，不能簡單地用不動(dòng)產(chǎn)現(xiàn)價(jià)格除以結(jié)婚時(shí)價(jià)格直接得出升值率。“其他費(fèi)用”是指交易所涉及的成本，屬于購房的必要支出，如契稅、印花稅、營業(yè)稅、評(píng)估費(fèi)、中介費(fèi)等，但不包括公共維修基金和物業(yè)費(fèi)，因?yàn)槠滟M(fèi)用產(chǎn)生的基礎(chǔ)并非交易，而是不動(dòng)產(chǎn)長期使用中產(chǎn)生的費(fèi)用；

　　第二步是計(jì)算非所有權(quán)登記人將收到的補(bǔ)償，即聯(lián)合貸款部分乘以房地產(chǎn)增值率，其中一半是將要補(bǔ)償?shù)臄?shù)額。

　　計(jì)算進(jìn)行具體補(bǔ)償數(shù)額時(shí)，應(yīng)注意自己確定設(shè)計(jì)計(jì)算時(shí)點(diǎn)，這里的增值是指婚后增值，不包括婚前增值，后者屬于一方的個(gè)人信息財(cái)產(chǎn)。同時(shí)我們還應(yīng)充分考慮通過兩種情形下的修正問題，

　　一是離婚時(shí)貸款公司尚未清償完畢，只能將夫妻雙方共同發(fā)展已經(jīng)無法償還的利息計(jì)入不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目成本，而不能將長達(dá)20年或者30年的尚未還貸的利息都納入企業(yè)成本，否則會(huì)出現(xiàn)非產(chǎn)權(quán)登記一方既未享受后續(xù)研究可能就會(huì)產(chǎn)生的升值收益、卻要現(xiàn)實(shí)需要承擔(dān)因計(jì)入其他所有利息可以導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償額降低的不公平結(jié)果；

　　第二，一方購買房產(chǎn)后結(jié)婚需要一段時(shí)間。在計(jì)算房產(chǎn)增值率時(shí)，應(yīng)以結(jié)婚時(shí)的房產(chǎn)價(jià)格為準(zhǔn)，而不是以購買時(shí)的房產(chǎn)價(jià)格為準(zhǔn)，因?yàn)榉慨a(chǎn)從購買房產(chǎn)時(shí)到婚前這段時(shí)間的增值收益，屬于一方婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

　　我們認(rèn)為，上述逐步計(jì)算方法簡單易懂，易于操作，為審判實(shí)踐中相關(guān)案件的審理提供了一種參考方法。

　　此外，上海律師需要指出的是，法官在離婚分割有爭議的房產(chǎn)時(shí)，不僅要了解“婚后雙方為共同還貸所支付的金額和相應(yīng)的房產(chǎn)增值部分”，還要根據(jù)《婚姻法》第三十九條的規(guī)定和房產(chǎn)的具體情況，本著照顧子女和婦女權(quán)益的原則，作出公正的判決。也就是說，計(jì)算出的賠償金額并不是絕對(duì)的，法官可以根據(jù)案件的實(shí)際情況行使一定的自由裁量權(quán)，目的只有一個(gè)，就是相對(duì)公平合理地解決糾紛，平衡離婚雙方的利益。