拖欠物業(yè)費不僅是違約行為，更在一定程度上侵犯了按期支付物業(yè)費業(yè)主的利益。拖欠物業(yè)費分為兩種，一種是沒有理由的惡意拖欠，這類行為法院都會判決業(yè)主全額支付物業(yè)費；另一種是對物業(yè)的服務不滿意，以拖欠物業(yè)費的行為與物業(yè)進行對抗。因物業(yè)公司提供的物業(yè)服務質量與合同約定的標準不符的，業(yè)主可以請求人民法院對物業(yè)公司收取的物業(yè)費進行減免，對物業(yè)服務不滿意的業(yè)主，正確的做法是要求物業(yè)盡快對其起訴并收集好物業(yè)服務質量差的證據(jù)。
 

　　2013年6月4日，郭鏑與勝亞物業(yè)公司簽訂《前期物業(yè)管理協(xié)議》，約定由勝亞物業(yè)公司為吉林市勝業(yè)東方紅小區(qū)提供物業(yè)服務，小區(qū)多層住宅業(yè)主按照0.7元／平方米交納物業(yè)管理服務費、小區(qū)高層住宅業(yè)主按照1.2元／平方米交納物業(yè)管理服務費。物業(yè)管理服務內容包括：“一、房屋共用部位的維護和管理。共用部位是指房屋主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體……等)、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道、場地等”。物業(yè)管理服務質量內容包括：“……四、環(huán)境衛(wèi)生，1．電梯間、樓梯間、走廊清潔衛(wèi)生、地面無塵土、無垃圾、生活垃圾及時清運；2．道路、場地無塵土、無積水、無垃圾；3．冬季雪后及時清除小區(qū)道路、場地積雪。五、交通秩序與車輛停放……第九條、違約責任……二、乙方違約協(xié)議，使甲方未達到管理服務質量約定的，甲方有權要求乙方改正，逾期未改正給甲方造成損失的，乙方承擔相應的法律責任……”。
 

　　郭鏑系勝亞東方紅小區(qū)業(yè)主，面積為84.86平方米。自2014年6月4日起至2019年3月31日止，共拖欠57.86個月的物業(yè)費5，891.99元。經(jīng)勝亞物業(yè)公司催交，郭鏑拒絕交納。勝亞物業(yè)公司向一審法院起訴請求：1．判令郭鏑支付拖欠的物業(yè)費5，896.3元；2．判令郭鏑支付違約金884.4元(5，896.3×15％)；3．訴訟費用由郭鏑承擔。一審法院認為，物業(yè)公司應按物業(yè)協(xié)議的相關規(guī)定向業(yè)主提供合格的物業(yè)服務，業(yè)主接受物業(yè)公司合格的物業(yè)服務后應向物業(yè)公司按時交納物業(yè)費，如物業(yè)公司提供的物業(yè)服務質量與合同約定的標準不符的，業(yè)主可以請求人民法院對物業(yè)公司收取的物業(yè)費進行減免。

　　本案中，勝亞物業(yè)公司作為物業(yè)管理企業(yè)，應按照合同約定為小區(qū)提供物業(yè)服務，但郭鏑辯稱勝亞物業(yè)公司提供的物業(yè)服務存在較多問題。通過郭鏑提供的照片以及法院對其他勝亞東方紅小區(qū)案件當事人的詢問中了解到，勝亞物業(yè)公司為勝亞東方紅小區(qū)提供的物業(yè)服務確實存在諸多不符合合同約定的地方，比如小區(qū)垃圾清運不及時，安保設施不到位等問題。因此，勝亞物業(yè)公司履行合同中存在違約行為，故郭鏑要求減免物業(yè)費有事實和法律依據(jù)。東昌站地鐵站律師考慮到上述情形，一審法院酌情對郭鏑拖欠的物業(yè)費支持30％的減免，即郭鏑應交納物業(yè)費4，124.39元。

　　關于勝亞物業(yè)公司的滯納金主張，因其在提供物業(yè)服務的過程中存在瑕疵，故一審法院不予支持。一審判決：一、郭鏑于判決生效后三日內支付勝亞物業(yè)公司物業(yè)管理服務費用4，124.39元；二、駁回勝亞物業(yè)公司的其他訴訟請求。
 

　　郭鏑上訴請求：撤銷一審判決，依法改判或發(fā)回重審。事實和理由：一審判決認定事實不清，適用法律錯誤。1．物業(yè)管理協(xié)議上沒有郭鏑簽字，故該物業(yè)公司無權管理和收費。2．該小區(qū)一直處于棄管狀態(tài)，共用設施及設備、綠化、環(huán)境衛(wèi)生等混亂無章，垃圾滿地。小區(qū)雜草叢生，滿墻野廣告，無人管理和清理。3．該小區(qū)大門管理混亂，無門禁、無圍墻，各種車輛及人員出入，無人管理，給業(yè)主的生活造成隱患。4.2013-2019年間，小區(qū)車輛亂停亂放，造成消防通道堵塞，小區(qū)未安裝消防基礎設施。消火栓無水形同虛設。5．電廠噪音已經(jīng)嚴重影響了業(yè)主的正常生活，無人管理。6．沒有物業(yè)合同，沒有物業(yè)服務，不產(chǎn)生各項費用。反之，勝亞物業(yè)公司應該承擔2013-2019年期間在其位不謀其政，對業(yè)主正常生活造成的不良傷害，應作出相應的賠償。綜上所述，請求二審法院具體情況具體對待，撤銷一審判決或者改判郭鏑不應交納該物業(yè)公司的物業(yè)費。
 

　　勝亞物業(yè)公司辯稱，一、業(yè)主與物業(yè)公司簽訂了《前期物業(yè)服務管理協(xié)議》，約定勝亞物業(yè)公司為其提供服務，業(yè)主應按時交納物業(yè)費。二、勝亞物業(yè)公司按照約定履行了《前期物業(yè)服務管理協(xié)議》的義務，業(yè)主主張沒有享受物業(yè)服務與事實不符。由于業(yè)主拖欠物業(yè)費用，直接導致勝亞物業(yè)公司經(jīng)營舉步維艱，困難重重，致使物業(yè)服務中存在瑕疵。故勝亞物業(yè)公司只主張70％的物業(yè)費。

　　二審期間，當事人圍繞上訴請求依法提交了證據(jù)，二審法院組織當事人進行了質證。郭鏑向二審法院提交了責令限期改正通知書一份，證明案涉小區(qū)消防不合格，物業(yè)公司疏導不到位，導致消防通道被占用堵塞。物業(yè)服務不到位，存在安全隱患，現(xiàn)在沒有消防設施。勝亞物業(yè)公司質證稱，郭鏑所提供的通知書是2014年下發(fā)的，物業(yè)公司不清楚。2015年以后沒有接到整改通知書，說明勝亞物業(yè)公司已經(jīng)進行了整改，達到了消防要求標準。勝亞物業(yè)公司向二審法院提交的證據(jù)如下：證據(jù)1．庭審筆錄一份，證明物業(yè)公司在服務期間對業(yè)主不間斷的催交過物業(yè)費。證據(jù)2．工資表2張，證明物業(yè)公司在服務期間的安保工作和綠化情況。
 

　　郭鏑質證稱，對證據(jù)1不予認可。對證據(jù)2的真實性有異議，2017年的時候小區(qū)內沒有保安，證明不了物業(yè)提供了服務。二審法院經(jīng)審查認為，郭鏑提供的責令限期改正通知書為2014年下發(fā)，僅能證實2014年的情況，且一審審理期間已經(jīng)存在，不屬于新證據(jù)，二審法院不予采信。勝亞物業(yè)公司所提供的證據(jù)，不屬于新證據(jù)，且一審判決已經(jīng)對相關事實進行了認定，故二審法院不予采信。二審法院對一審查明事實予以確認。
 

　　二審法院認為，郭鏑與勝亞物業(yè)公司之間簽訂了前期物業(yè)服務協(xié)議書，雙方成立物業(yè)服務合同關系，郭鏑應當按照約定交納物業(yè)服務費。物業(yè)服務是一個動態(tài)服務，小區(qū)物業(yè)服務質量的提高、和諧秩序的創(chuàng)建需要全體業(yè)主、物業(yè)公司等相互配合、共同努力。物業(yè)公司應依約提供物業(yè)服務并根據(jù)業(yè)主的合理要求不斷完善服務質量。小區(qū)業(yè)主應依約交納物業(yè)費，對于物業(yè)公司的物業(yè)服務質量可以合理方式提出異議或由業(yè)主大會決議更換物業(yè)公司，而非以拒交物業(yè)費的方式進行對抗。


       物業(yè)服務具有持續(xù)性、整體性的特點，因勝亞物業(yè)公司現(xiàn)已停止物業(yè)服務，且有已生效的民事判決對其服務期間的物業(yè)服務質量及標準進行了確認。一審法院認定郭鏑應按照70％支付物業(yè)費用并無不妥之處。郭鏑雖主張勝亞物業(yè)公司未提供相應的物業(yè)服務，無權收取物業(yè)費用，但未提供充分有效的證據(jù)予以證實，二審法院不予支持。東昌站地鐵站律師綜上所述，郭鏑的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。上海房產(chǎn)律師咨詢