以案釋法

　　2011年2月16日，淦昌公司與建行簽訂貸款合同，建行應(yīng)淦昌公司申請(qǐng)，向淦昌公司發(fā)放貸款。約定淦昌公司向建行借款3000萬(wàn)元，用途為購(gòu)買(mǎi)船舶，還款來(lái)源為淦昌公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。同日，淦昌公司與建行簽訂抵押合同，淦昌公司同意作為抵押人為建行因上述貸款形成的債權(quán)提供抵押擔(dān)保，附抵押財(cái)產(chǎn)清單，抵押財(cái)產(chǎn)為“粵東江１號(hào)”船舶，財(cái)產(chǎn)價(jià)值6027萬(wàn)元。擔(dān)保范圍為貸款合同項(xiàng)下的全部債務(wù)，包括但不限于全部本金、利息（包括復(fù)利和罰息）、違約金、賠償金、淦昌公司應(yīng)向建行支付的額其他款項(xiàng)、建行實(shí)現(xiàn)債權(quán)發(fā)生的全部費(fèi)用。雙方就該船舶辦理了抵押登記。借款到期后，淦昌公司未能如期還款，建行提起訴訟要求淦昌公司還款，并要求就船舶享有優(yōu)先受償權(quán)。法院經(jīng)審理認(rèn)為，雙方訂立的抵押合同系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。“粵東江1號(hào)”已經(jīng)辦理了抵押權(quán)登記，建行對(duì)該船舶的抵押權(quán)已經(jīng)設(shè)立，并具有對(duì)抗第三人的效力。建行請(qǐng)求確認(rèn)在淦昌公司不履行貸款合同項(xiàng)下義務(wù)時(shí)，有權(quán)從拍賣(mài)、變賣(mài)淦昌公司提供的抵押物“粵東1號(hào)”船舶的價(jià)款中按抵押權(quán)順位優(yōu)先受償，有法律和合同依據(jù)，應(yīng)予支持。（類(lèi)似生活實(shí)例，可參見(jiàn)案例：中國(guó)建設(shè)銀行有限公司××分行訴××淦昌建材有限公司等船舶抵押合同糾紛案，詳見(jiàn)廣州海事法院（2012）廣海法初字第841號(hào)民事判決書(shū)）

　　法言俗語(yǔ)

　　抵押分為動(dòng)產(chǎn)抵押和不動(dòng)產(chǎn)抵押。按照字面意思理解，動(dòng)產(chǎn)抵押就是對(duì)于能夠活動(dòng)的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行的抵押—動(dòng)產(chǎn)抵押是債務(wù)人或者第三人將自己所有的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、交通工具、船舶、航空器等動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行抵押。不動(dòng)產(chǎn)抵押就是債務(wù)人或者第三人將自己所有的房屋、土地使用權(quán)等不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行抵押。不動(dòng)產(chǎn)抵押就是不易活動(dòng)的財(cái)產(chǎn)的抵押—以建筑物和其他土地附著物、建設(shè)用地使用權(quán)等不動(dòng)產(chǎn)設(shè)定抵押的，抵押權(quán)的生效必須以登記為必要條件，只有進(jìn)行登記，抵押權(quán)才能成立并生效。我國(guó)動(dòng)產(chǎn)抵押無(wú)須登記，抵押合同生效動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)就生效。但是如果沒(méi)有登記，動(dòng)產(chǎn)抵押的抵押權(quán)不能對(duì)抗善意的第三人。因?yàn)榻ㄖ锔街谕恋厣?，兩者是不可分離的相互依附關(guān)系，我國(guó)采取的是“房隨地走”和“地隨房走”的原則。所謂“房隨地走”，就是向他人轉(zhuǎn)讓自己享有的建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，土地上的房屋也應(yīng)當(dāng)一并向同一人或單位轉(zhuǎn)讓。同理，“地隨房走”就是向他人轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán)或者使用權(quán)時(shí)，建設(shè)用地使用權(quán)也應(yīng)當(dāng)一并同時(shí)轉(zhuǎn)讓。這個(gè)原則不僅用在轉(zhuǎn)讓行為中，同樣運(yùn)用在抵押中。也就是說(shuō)，在抵押時(shí)，房屋和房屋所占的土地是一個(gè)整體，在設(shè)定抵押權(quán)的時(shí)候是不允許將它們分開(kāi)的，無(wú)論是抵押房產(chǎn)還是抵押建設(shè)用地使用權(quán)，相應(yīng)的土地和房產(chǎn)都是抵押財(cái)產(chǎn)不可分割的組成部分。2019年修正的《城市房地產(chǎn)管理法》第32條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。”這與《民法典》的規(guī)定是一致的。在設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，房屋的所有權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)一并抵押，只有這樣，才能保證實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，房屋和建設(shè)用地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。

　　但在實(shí)踐中會(huì)出現(xiàn)只將房屋抵押、不抵押建設(shè)用地使用權(quán)，抑或只將建設(shè)用地使用權(quán)抵押、不抵押房屋的情況，還存在將房屋所有權(quán)與建設(shè)用地使用權(quán)分別抵押給不同的人或單位的情況。法律規(guī)定一并抵押，解決了抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的這一困境。也就是說(shuō)，抵押人只辦理了房屋所有權(quán)抵押登記，沒(méi)有辦理建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記，實(shí)現(xiàn)房屋抵押權(quán)時(shí)，建設(shè)用地使用權(quán)也一并作為抵押財(cái)產(chǎn)。同樣，只辦理了建設(shè)用地使用權(quán)登記，沒(méi)有辦理房屋所有權(quán)抵押登記，實(shí)現(xiàn)建設(shè)用地使用權(quán)的抵押時(shí)，房屋所有權(quán)也一并作為抵押財(cái)產(chǎn)。

　　土地使用權(quán)設(shè)立抵押權(quán)后，抵押權(quán)一旦實(shí)現(xiàn)會(huì)導(dǎo)致土地使用權(quán)的使用權(quán)主體轉(zhuǎn)讓。我國(guó)對(duì)于耕地實(shí)行特殊保護(hù)，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。一旦對(duì)于抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)不作任何限制，可能出現(xiàn)以抵押為名，但實(shí)際目的在于規(guī)避?chē)?guó)家法律法規(guī)規(guī)定轉(zhuǎn)變土地性質(zhì)的情形，也就是通過(guò)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)從農(nóng)村集體所有的土地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘薪ㄔO(shè)用地。因此，除非鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押，否則建設(shè)用地使用權(quán)是不允許單獨(dú)抵押的。換言之，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、集體企業(yè)的廠房抵押的，按照“地隨房走”原則，房屋占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。

　　法律對(duì)于抵押權(quán)設(shè)立的方式和抵押物的范圍規(guī)定得比較靈活。財(cái)產(chǎn)的權(quán)利人可以將自己現(xiàn)有的財(cái)產(chǎn)依法抵押，也可在將有的財(cái)產(chǎn)上設(shè)定抵押，為自己的債務(wù)提供擔(dān)保。這種抵押方式叫做浮動(dòng)抵押，之所以叫做浮動(dòng)抵押，就重在“浮動(dòng)”二字，這是相對(duì)于“固定”而言的，因?yàn)檫@種抵押方式和固定的抵押不同，浮動(dòng)抵押期間抵押財(cái)產(chǎn)不停地發(fā)生變化，比如抵押人會(huì)將現(xiàn)有的財(cái)產(chǎn)賣(mài)出，還會(huì)買(mǎi)入相關(guān)財(cái)產(chǎn)，抵押權(quán)人僅僅就約定或者法律規(guī)定應(yīng)該實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情況出現(xiàn)后，對(duì)于確定的財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。設(shè)定浮動(dòng)抵押的主體限制在企業(yè)、個(gè)體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者，這是因?yàn)槲覈?guó)設(shè)立浮動(dòng)抵押制度，主要是為了解決中小企業(yè)和農(nóng)民融資貸款難，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。浮動(dòng)抵押實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)的財(cái)產(chǎn)通常和設(shè)立抵押權(quán)時(shí)的財(cái)產(chǎn)不同，對(duì)于抵押期間已經(jīng)處分的財(cái)產(chǎn)不能再追索，但是抵押期間新增的財(cái)產(chǎn)是要作為抵押財(cái)產(chǎn)的。

　　在債務(wù)履行期限屆滿后債務(wù)沒(méi)有履行、抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷(xiāo)后抵押人進(jìn)入清算程序、約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)條件成立或者出現(xiàn)了嚴(yán)重影響債權(quán)實(shí)現(xiàn)的情形（比如抵押人和其他企業(yè)合并等）時(shí)，浮動(dòng)抵押的財(cái)產(chǎn)范圍就確定了，抵押權(quán)人還可以在確定的財(cái)產(chǎn)范圍實(shí)現(xiàn)自己的抵押權(quán)。
 

　　法官說(shuō)法

　　1、有時(shí)候，抵押?jiǎn)栴}會(huì)和租賃問(wèn)題發(fā)生碰撞，租賃的房屋在租賃期間被抵押怎么辦？這個(gè)問(wèn)題牽涉到抵押權(quán)和租賃權(quán)的關(guān)系。根據(jù)“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則，租賃關(guān)系成立后，即使出租人將房屋轉(zhuǎn)讓給他人，也不影響承租人的租賃權(quán)。所有權(quán)是效力最高的物權(quán)種類(lèi)，所有權(quán)尚且不能對(duì)抗成立在先的租賃權(quán)，抵押權(quán)更不能對(duì)抗在先的租賃權(quán)。因此，如果抵押人先把自有的房屋出租給承租人居住使用，再把已經(jīng)租賃的房屋對(duì)外抵押，不影響承租人對(duì)于房屋的使用，承租人可以繼續(xù)在房屋中居住。

　　2、我國(guó)現(xiàn)存的兩種抵押方式—動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)，兩者還是存在區(qū)別的。最大的區(qū)別就是抵押權(quán)的設(shè)立是不是必須經(jīng)過(guò)登記。我國(guó)法律對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)作為抵押財(cái)產(chǎn)提供擔(dān)保設(shè)定抵押權(quán)的，規(guī)定抵押物必須登記。不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定需要兩個(gè)不可或缺的重要條件：一是當(dāng)事人雙方意思表示真實(shí)、一致并為了設(shè)定抵押權(quán)簽訂了抵押合同；二是雙方持抵押合同前往物權(quán)登記機(jī)關(guān)完成不動(dòng)產(chǎn)抵押登記。不動(dòng)產(chǎn)抵押合同生效和不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)生效條件是不同的，抵押合同一般一經(jīng)依法簽訂就生效，抵押權(quán)必須經(jīng)過(guò)登記才生效。

　　3、我國(guó)法律對(duì)動(dòng)產(chǎn)作為抵押財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)的，不必經(jīng)過(guò)登記。抵押合同生效，抵押權(quán)就設(shè)立了。但是動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)辦理抵押登記和不抵押登記的法律效果是不同的。沒(méi)有辦理抵押登記的動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)不能對(duì)抗善意第三人。也就是如果抵押人將抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢?duì)善意取得財(cái)產(chǎn)的第三人，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)進(jìn)行追償，只能要求抵押人提供新的擔(dān)?；蛘咭髠鶆?wù)人償還債務(wù)。抵押合同簽訂后，如果抵押人又用抵押的動(dòng)產(chǎn)和另一個(gè)債權(quán)人簽訂了抵押合同并辦理了抵押登記，辦理抵押登記的在債務(wù)到期后比沒(méi)有登記的抵押人優(yōu)先受償。

　　4、如果抵押合同簽訂后，抵押人違背誠(chéng)信原則拒絕辦理抵押登記的，當(dāng)事人可以向法院提出訴訟，請(qǐng)求法院判決抵押人履行抵押登記的合同義務(wù)或者判決抵押人承擔(dān)違約責(zé)任或賠償責(zé)任。雖然對(duì)于動(dòng)產(chǎn)抵押法律沒(méi)有規(guī)定必須進(jìn)行登記，但是動(dòng)產(chǎn)抵押登記具有對(duì)抗他人效力，為了保障自己債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，和債務(wù)人協(xié)商用動(dòng)產(chǎn)作為抵押的，抵押權(quán)人最好辦理抵押登記。

　　《民法典》條文

　　第三百九十六條   企業(yè)、個(gè)體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者可以將現(xiàn)有的以及將有的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品抵押，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就抵押財(cái)產(chǎn)確定時(shí)的動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先受償。

　　第四百零二條   以本法第三百九十五條第一款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。

　　第四百零三條   以動(dòng)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)設(shè)立；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。

　　第四百零四條   以動(dòng)產(chǎn)抵押的，不得對(duì)抗正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中已經(jīng)支付合理價(jià)款并取得抵押財(cái)產(chǎn)的買(mǎi)受人。

　　第四百零五條   抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。

　　第四百一十一條   依據(jù)本法第三百九十六條規(guī)定設(shè)定抵押的，抵押財(cái)產(chǎn)自下列情形之一發(fā)生時(shí)確定：

　?。ㄒ唬﹤鶆?wù)履行期限屆滿，債權(quán)未實(shí)現(xiàn)；

　?。ǘ┑盅喝吮恍嫫飘a(chǎn)或者解散；

　?。ㄈ┊?dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形；

　?。ㄋ模﹪?yán)重影響債權(quán)實(shí)現(xiàn)的其他情形。

　　第四百一十七條   建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。該建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。但是，新增建筑物所得的價(jià)款，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。

　　第四百一十八條   以集體所有土地的使用權(quán)依法抵押的，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序，不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地用途。上海房產(chǎn)律師所