對(duì)普通百姓而言，房屋除了居住，還有融資功能。房屋融資具有額度大、風(fēng)險(xiǎn)低等特定，實(shí)踐中大致可分為兩個(gè)過(guò)程，一是將房屋作為擔(dān)保融取資金；二是資金不能如期償還時(shí)房屋價(jià)值變現(xiàn)。區(qū)別于傳統(tǒng)不動(dòng)產(chǎn)抵押擔(dān)保,房屋轉(zhuǎn)讓擔(dān)保由于融資額度大、資金放款快、靈活性強(qiáng)等優(yōu)點(diǎn),在民間借貸中占有相當(dāng)比例和重要席位。房屋轉(zhuǎn)讓擔(dān)保是學(xué)理概念，指借款人為籌措資金，將房屋過(guò)戶(hù)于借款人，當(dāng)借款如約償還后，對(duì)房屋進(jìn)行回贖，當(dāng)借款不能如期償還，則以房抵債。下面上海房產(chǎn)糾紛律師來(lái)為大家講解房屋轉(zhuǎn)讓擔(dān)保的適用空間。

　　1 . 房屋轉(zhuǎn)讓擔(dān)保的爭(zhēng)議性

　　實(shí)踐中，房屋轉(zhuǎn)讓擔(dān)保大多采用簽訂借款和房屋買(mǎi)賣(mài)兩個(gè)合同實(shí)現(xiàn)，借款合同中通常約定“逾期不歸還借款的，將房屋所有權(quán)歸于出借人，若如約償還借款，則房屋所有權(quán)歸于借款人”。之所以房屋轉(zhuǎn)讓擔(dān)保飽受爭(zhēng)議，主要原因在于：一方面得益于更靈活的擔(dān)保方式，融資變得更有效率，相較于抵押擔(dān)保，出借人敢于出借更多的資金，給予更長(zhǎng)的借款期。借款人亦能在短期內(nèi)融得更多資金解決燃眉之急，這無(wú)疑有利于盤(pán)活存量資產(chǎn)、促進(jìn)交易和商品交換。另一方面，根據(jù)《物權(quán)法》第186條規(guī)定，禁止流押，即“抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿(mǎn)前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有”。雖然這樣的規(guī)定有利于借款人，維護(hù)了交易秩序，但出借人的資金安全和參與社會(huì)融資的積極性受到一定程度的影響。

　　2 . 房屋轉(zhuǎn)讓擔(dān)保的有限合法

　　關(guān)于房屋轉(zhuǎn)讓擔(dān)保的司法觀點(diǎn)，即使是在最高院也同樣有過(guò)分歧，較為典型的是2013年提審的楊偉鵬案與2014年的公報(bào)案例朱俊芳案。

　　更確切地說(shuō)，朱俊芳案統(tǒng)一了審判尺度，向外界傳遞了最高院對(duì)房屋轉(zhuǎn)讓擔(dān)保的傾向性意見(jiàn)。兩案同為借款逾期，楊偉鵬案中，法院認(rèn)為房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，理由是合同的約定違反流押條款；朱俊芳案中，法院認(rèn)為房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效，理由是借款合同與房屋買(mǎi)賣(mài)合同同時(shí)成立，借款合同是買(mǎi)賣(mài)合同的條件，借款合同如期償還，則房屋買(mǎi)賣(mài)合同的解除條件成就，借款合同未如期償還，則房屋買(mǎi)賣(mài)合同生效的條件成就。

　　2015年最高院召開(kāi)全國(guó)審判工作會(huì)議，紀(jì)要第32條對(duì)該問(wèn)題進(jìn)行了進(jìn)一步闡釋?zhuān)?dāng)事人在債務(wù)未屆清償期之前約定以房屋進(jìn)行抵債，并明確約定債務(wù)清償后可以回贖，且雙方根據(jù)約定已辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的，債務(wù)人未履行債務(wù)，債權(quán)人主張根據(jù)以房抵債協(xié)議請(qǐng)求確認(rèn)共對(duì)房屋享有所有權(quán)的，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)履行清算義務(wù)。以上紀(jì)要說(shuō)明，最高院對(duì)房屋轉(zhuǎn)讓擔(dān)保的效力并非一刀切，而是分情況分階段進(jìn)行確認(rèn)。

　　3 . 房屋轉(zhuǎn)讓擔(dān)保的效力確定

　　最高院的審判會(huì)議明確指出，轉(zhuǎn)讓擔(dān)保問(wèn)題的兩個(gè)重要基礎(chǔ)是“共對(duì)房屋享有所有權(quán)”和“清算義務(wù)”，因此即使借款人不能如約償還借款，出借人也不能直接憑借買(mǎi)賣(mài)合同和已履行過(guò)戶(hù)登記手續(xù)的行為主張房屋所有權(quán)。因?yàn)檫@直接違反了流押禁令。出借人與借款人在進(jìn)行本息結(jié)算之前，兩人實(shí)際是一種對(duì)房屋共享所有權(quán)的狀態(tài)，出借人享有的部分是債權(quán)對(duì)應(yīng)的部分，借款人對(duì)應(yīng)的則是房屋本身價(jià)值除去債務(wù)的部分，類(lèi)似于按份共有。故借款合同與房屋買(mǎi)賣(mài)合同均是有效合同，但房屋買(mǎi)賣(mài)合同中涉及的房屋價(jià)款、支付方式（債務(wù)償還）條款無(wú)效，而是應(yīng)當(dāng)進(jìn)行本息結(jié)算。

　　在結(jié)算具體程序中，有兩種意見(jiàn)：其一是，自房屋過(guò)戶(hù)之日起，停止計(jì)息，房屋產(chǎn)權(quán)按份共有，出借人獲得本息對(duì)應(yīng)的部分，剩余部分由債務(wù)人享有。兩者按照比例共享房屋，此后房屋的增值或出售均應(yīng)當(dāng)以此比例進(jìn)行分配。其二是，出借人不按比例享有所有權(quán)，計(jì)息時(shí)間計(jì)算至還清借款為止，雙方可通過(guò)共同確認(rèn)價(jià)格、第三方評(píng)估或拍賣(mài)的方式進(jìn)行變現(xiàn)，償還借款。顯然，房?jī)r(jià)上漲幅度小于計(jì)息幅度時(shí)，第一種方式對(duì)債務(wù)人有利，房間上漲幅度大于計(jì)息幅度時(shí)，第二種方式對(duì)于債務(wù)人有利。

　　4 . 房屋轉(zhuǎn)讓擔(dān)保與借貸關(guān)系之間的聯(lián)系

　　最高人民法院《關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》（下文簡(jiǎn)稱(chēng)最高院民間借貸司法解釋?zhuān)┑?4條規(guī)定，當(dāng)事人以簽訂買(mǎi)賣(mài)合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請(qǐng)求履行買(mǎi)賣(mài)合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請(qǐng)求。當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。

　　四川省高級(jí)人民法院《關(guān)于審理民間借貸糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》（下文簡(jiǎn)稱(chēng)四川高院民間借貸指導(dǎo)意見(jiàn)）第33條的規(guī)定，則進(jìn)一步將買(mǎi)賣(mài)合同具體為商品房買(mǎi)賣(mài)合同，規(guī)定當(dāng)事人簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的真實(shí)意思表示不是取得涉案房屋所有權(quán)，而是為民間借貸合同提供擔(dān)保的，人民法院應(yīng)按照民間借貸法律關(guān)系審理。

　　無(wú)論是將借貸合同視為房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立的條件，還是將房屋買(mǎi)賣(mài)合同視為借貸合同的擔(dān)保，房屋轉(zhuǎn)讓擔(dān)保的基礎(chǔ)均是借貸關(guān)系，根據(jù)上述規(guī)定法院應(yīng)當(dāng)審查借貸關(guān)系,而不問(wèn)為之擔(dān)保的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。這是否意味著，債權(quán)人為了保證借款如約償還而簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效？顯然不是。以上規(guī)定旨在查明事實(shí)、理清關(guān)系，為法院審理實(shí)質(zhì)法律關(guān)系提供指導(dǎo)，并沒(méi)有對(duì)合同效力和履行問(wèn)題進(jìn)行規(guī)定。

　　《最高院民間借貸司法解釋》第24條第二款規(guī)定，按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢(qián)債務(wù)，出借人可以申請(qǐng)拍賣(mài)買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)的物，以?xún)斶€債務(wù)。結(jié)合該條前款可知，第一款規(guī)定法院對(duì)基礎(chǔ)借貸關(guān)系進(jìn)行審理而不問(wèn)進(jìn)行擔(dān)保的買(mǎi)賣(mài)合同，第二款賦予出借人就買(mǎi)賣(mài)合同涉及的標(biāo)的物申請(qǐng)拍賣(mài)的權(quán)利。換言之，第一款是對(duì)債權(quán)債務(wù)進(jìn)行清算，第二款雖然回避了買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題，但從側(cè)面認(rèn)定了買(mǎi)賣(mài)合同的擔(dān)保作用。

　　結(jié)合2015年《全國(guó)民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》的會(huì)議精神，以房屋買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂時(shí)間為界，房屋轉(zhuǎn)讓擔(dān)保合同關(guān)系有兩種不同的走向：房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂在債務(wù)未屆清償期之前，以基礎(chǔ)的借貸關(guān)系為主進(jìn)行審理，判決結(jié)果為確定金錢(qián)給付義務(wù)；房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂在債務(wù)未屆清償期之后，則房屋買(mǎi)賣(mài)合同實(shí)質(zhì)為以房抵債協(xié)議，當(dāng)不存在《合同法》54條規(guī)定的可變更撤銷(xiāo)的情形時(shí)，債權(quán)人要求履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同的主張能夠得到法院支持。

　　此外，筆者認(rèn)為，《最高院民間借貸司法解釋》第24條第二款規(guī)定的申請(qǐng)拍賣(mài)權(quán)，對(duì)于房屋轉(zhuǎn)讓擔(dān)保而言，并非是債權(quán)人債務(wù)受償?shù)奈ㄒ环绞剑鴥H是實(shí)現(xiàn)權(quán)利的一種選項(xiàng)。

　　簡(jiǎn)單來(lái)看，若房屋價(jià)值大于債務(wù)，無(wú)疑采取拍賣(mài)或債務(wù)人自行處置后償還債務(wù)更有利于公平正義；若房屋價(jià)值小于債務(wù)，則不宜生搬法條。從實(shí)證角度出發(fā)，當(dāng)房屋價(jià)值小于債務(wù)時(shí)，認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效，更為合理。因?yàn)閭鶛?quán)人的本息雖然未足額得到償還，但由于受制于房屋買(mǎi)賣(mài)合同的約束，未能償付部分視為對(duì)自己權(quán)利的放棄，法律應(yīng)該支持。對(duì)于債務(wù)人而言，本應(yīng)該多償還的部分，也正因?yàn)榉课葙I(mǎi)賣(mài)合同的約束，減少了債務(wù)的承擔(dān)。也正因?yàn)榉课輧r(jià)值小于債務(wù)，從而不會(huì)形成流押后果，不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)范，可以認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同有效。

　　綜上，雖然房屋買(mǎi)賣(mài)合同是民間借貸的擔(dān)保，但不宜全面否定買(mǎi)賣(mài)合同的效力，宜分情況予以確定，這樣更有利于定紛止?fàn)?，化解社?huì)矛盾。

　　以上就是小編整理的全部?jī)?nèi)容，如果您對(duì)此還有疑問(wèn)，可以在線咨詢(xún)上海房產(chǎn)糾紛律師，我們?yōu)槟峁┟赓M(fèi)的一對(duì)一咨詢(xún)服務(wù)。