農(nóng)村宅基地是農(nóng)村村民用于建造住宅及其附屬設施的集體建設用地，包括住房、附屬用房和庭院等用地，不包括與宅基地相連的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性用地、農(nóng)戶超出宅基地范圍占用的空閑地等土地。關于中國農(nóng)村房屋買賣合同管理效力問題，上海房產(chǎn)糾紛律師通過檢索了一些企業(yè)案例，將部分人民法院的裁判觀點分享在此，供各位參考。

　　觀點一： 村民與城市居民簽訂農(nóng)村房屋買賣合同的，合同無效。

　　重慶市高級人民法院

　?。?014）渝高法民提字第00099號

　　國務院辦公廳1999年5月6日發(fā)布的《關于加強土地流轉(zhuǎn)管理、禁止土地炒作的通知》（第39號）第2條第2款規(guī)定： “不得將農(nóng)村住房出售給城鎮(zhèn)居民，不得允許城鎮(zhèn)居民在農(nóng)民集體土地上建造住房，有關部門不得非法發(fā)放建造購買住房的土地使用證和房產(chǎn)證”;2004年12月24日，國務院關于深化從嚴治理土地管理改革的決定再次強調(diào)：“加強農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買宅基地”。因此，國家不允許集體經(jīng)濟組織以外的集體經(jīng)濟組織將住房用地轉(zhuǎn)讓給城市居民，城市居民購買農(nóng)村住房的銷售合同是無效的。

　　觀點二：與村民簽訂農(nóng)村房屋買賣合同后，只有在買受人與村民只有一處宅基地的情況下，合同才有效。

　　湖北省高級人民法院

　　(2015）民生號01977

　　根據(jù)我國相關政策和法律，農(nóng)村宅基地出讓和城鎮(zhèn)宅基地出讓有不同的要求和特點。農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓涉及農(nóng)村集體土地使用權(quán)主體的特殊性，因此對農(nóng)村房屋買賣主體有特殊要求，即只能在同一集體經(jīng)濟組織成員之間轉(zhuǎn)讓，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員受讓方只能享有一處宅基地。

　　觀點三： 同一村莊的村民之間買賣農(nóng)村房屋，買方在簽訂合同時，造成自己的房屋基地多于一個，買賣合同不一定無效。

　　安岳縣人民法院

　　(2019）川2021民初2562號

　　本院學生認為，從2009年雙方之間訂立合同協(xié)議數(shù)據(jù)來看，李某炳與李某西均為安岳縣白塔寺鄉(xiāng)三橋村村民，李某西系可受讓李某炳房屋的適格主體，雙方通過訂立的書面協(xié)議，系雙方對于當事人的真實存在意思進行表示，且不違反相關法律、行政管理法規(guī)的強制性國家規(guī)定，被告提交的安岳縣人民需要政府組織社員宅基地使用證顯示，該宅基地的戶主系本案被告，協(xié)議以及簽訂合作雙方系親戚朋友關系，事后，其共有人研究一直未行使撤銷，從交易活動習慣我們可以直接認定其賣房行為被共同使用人單位許可。故對被告以未經(jīng)共同人同意的抗辯事由不予社會支持?！吨腥A民族人民民主共和國中國土地資源管理法》第六十二條“農(nóng)村發(fā)展農(nóng)民一戶只能自己擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得使用超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準”的規(guī)定時間并非效力禁止性規(guī)定，不能同時以此為由認定原、被告簽訂的協(xié)議無效。

　　觀點四: 農(nóng)村村民之間簽訂的農(nóng)村房屋買賣合同無效。

　　重慶市南川區(qū)人民法院

　　(2019）豫0119民初第6025號

　　基于“房地產(chǎn)一體化”的原則，農(nóng)村宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟組織成員享有的一項與特定身份有關的權(quán)利，具有福利和社會保障功能，法律、法規(guī)和國家政策禁止非集體經(jīng)濟組織成員之間轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)。本案原告和被告不是同一集體經(jīng)濟組織的成員，雙方于2015年11月26日簽訂的房屋買賣合同損害了法律、行政法規(guī)和國家政策維護的社會公共利益，違反《人民中華民國合同法》第五十二條（?。╉椀模暈闊o效。

　　北京市高級人民法院

　　(2018）京民審第4947號

　　經(jīng)審查，法院認為，宅基地使用權(quán)是村集體經(jīng)濟組織成員享有的權(quán)利，楊秋福與何秀平簽訂的協(xié)議中轉(zhuǎn)讓的物品包括宅基地及其上的房屋，涉及宅基地轉(zhuǎn)讓的農(nóng)村房屋銷售，一般只能轉(zhuǎn)讓給同一集體經(jīng)濟組織成員。盡管在簽訂房屋買賣合同時，楊的妻子和兒子都是農(nóng)民，但他們并不是集體經(jīng)濟組織的成員。

　　以上便是小編為大家整理的相關知識，相信大家通過以上知識都已經(jīng)有了大致的了解，如果您還遇到什么較為復雜的法律問題，歡迎在線咨詢上海房產(chǎn)糾紛律師。