物權(quán)法自2007年10月1日正式施行以來，不僅使民眾的權(quán)利意識(shí)得到了進(jìn)一步普及，而且行政機(jī)關(guān)依法行政的理念也隨之得到了強(qiáng)化。近日，記者就《物權(quán)法》實(shí)施一年來給居民生活帶來了哪些法律保障進(jìn)行了采訪。透過以下案例您會(huì)發(fā)現(xiàn)，我們已經(jīng)從容走進(jìn)了《物權(quán)法》時(shí)代。法律，正在以前所未有的方式悄然改變著我們的生活。接下來就由靜安房產(chǎn)律師為您講解物權(quán)法權(quán)益的整體知識(shí)，希望對(duì)您有所幫助！
一、預(yù)告登記保障購(gòu)房者權(quán)益
1、現(xiàn)實(shí)案例：去年年初，張先生在南昌市區(qū)看中了一套二手房，在向經(jīng)紀(jì)公司交付7萬元首付款后，便到登記機(jī)關(guān)辦理了申請(qǐng)預(yù)告登記手續(xù)。兩個(gè)月后，張先生接到經(jīng)紀(jì)公司通知，讓其收回7萬首付款。事后張先生得知，他看中的那套二手房被房主賣給出價(jià)比他更高的另外一位市民。2007年6月17日，張先生一紙?jiān)V狀將房主告上了法庭，同年11月，法院判決房主轉(zhuǎn)賣房子行為無效。
2、法官釋案：法院判決房主轉(zhuǎn)賣房子行為無效的依據(jù)是，《物權(quán)法》第二十條規(guī)定：當(dāng)事人簽訂買賣房屋或其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。
3、特別提醒：值得注意的是，在簽訂完二手房屋買賣合同，買方在交付首付款后，應(yīng)及時(shí)到登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)預(yù)告登記，以保證自己的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，辦理預(yù)告登記之日起3個(gè)月內(nèi)要辦好房產(chǎn)登記，否則，預(yù)告登記就失效了。
二、善意第三人權(quán)益受保護(hù)
1、現(xiàn)實(shí)案例：李某、張某系夫妻，在南昌共同購(gòu)買了一輛出租車，以李某的名義辦理了車輛登記手續(xù)。2007年9月，張某離家出走。李某在此期間以50萬元的價(jià)格將出租車賣給王某，并為王某辦理了過戶手續(xù)。張某返家后發(fā)現(xiàn)出租車被李某賣與王某，遂將李某和購(gòu)買方王某一并訴至法院，訴稱李某在未經(jīng)其同意的情況下，擅自將夫妻共同財(cái)產(chǎn)出租車賣給他人，侵害了自己的合法權(quán)益，請(qǐng)求確認(rèn)該買賣關(guān)系無效，要求王某返還出租車。
2、法官釋案：南昌市西湖區(qū)人民法院判決的依據(jù)是，《物權(quán)法》規(guī)定：無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：
（1）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；
?。?）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；
（3）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人無權(quán)向無處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。
3、該案中李某將出租車轉(zhuǎn)讓與王某，王某并不知李某系單方擅自處置夫妻共同財(cái)產(chǎn)，并支付了合理的價(jià)款，辦理了轉(zhuǎn)讓登記，符合物權(quán)法的上述規(guī)定。所以，只要沒有證據(jù)證明王某和李某具有惡意串通等損害張某的合法權(quán)益的行為，我們就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定王某是善意的。在善意第三人通過交換有償取得財(cái)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)買賣關(guān)系成立有效，維護(hù)王某的合法權(quán)益。
4、特別提醒：李某與張某為夫妻，其財(cái)產(chǎn)關(guān)系為共同屬有，其獲得的賣車款也為共同共有，共同享有對(duì)該車款的所有權(quán)，因而不存在對(duì)張某的財(cái)產(chǎn)損失的賠償問題。對(duì)此類案件如認(rèn)定買賣無效，不利于保護(hù)正常的民事流轉(zhuǎn)關(guān)系，維護(hù)公平、高效的經(jīng)濟(jì)秩序。
三、業(yè)主將業(yè)委會(huì)推上被告席
1、現(xiàn)實(shí)案例：王女士所住的南昌一小區(qū)樓道內(nèi)安裝了電視廣告系統(tǒng)。每天早八點(diǎn)到晚九點(diǎn)的電視廣告聲讓白天休息晚上工作的王女士無法安心睡眠。王女士質(zhì)問物業(yè)為什么不經(jīng)業(yè)主同意就安裝電視廣告系統(tǒng)？物業(yè)回答說，這是經(jīng)過了業(yè)委會(huì)同意的，而業(yè)委會(huì)認(rèn)為電視廣告可以增加小區(qū)收入，并不是壞事，所以沒就此事召開業(yè)主大會(huì)。王女士為此將業(yè)主委員會(huì)推上了被告席，法院認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益，應(yīng)拆除小區(qū)樓道內(nèi)的電視廣告系統(tǒng)。
2、法官釋案：南昌市東湖區(qū)法院判決的依據(jù)是，《物權(quán)法》第七十八條規(guī)定：業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。
3、特別提醒：新修訂的《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。案例中業(yè)委會(huì)和物業(yè)安裝電視廣告的行為未經(jīng)業(yè)主大會(huì)討論，在《物權(quán)法》和物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施后，王女士就可以根據(jù)上述規(guī)定，向法院起訴，要求業(yè)委會(huì)和物業(yè)停止電視廣告。
四、業(yè)委會(huì)有權(quán)阻止違章搭建
1、現(xiàn)實(shí)案例：在南昌市東湖區(qū)某小區(qū)，一位住在底層的業(yè)主在其房前的綠地上擴(kuò)建庭院，物業(yè)公司多次對(duì)該業(yè)主進(jìn)行勸阻，但勸阻無果，導(dǎo)致另3戶業(yè)主“跟風(fēng)”私搭亂建。針對(duì)這一現(xiàn)象，物業(yè)公司和業(yè)主委員會(huì)共同把私搭亂建的業(yè)主告上了法庭，法院判決這4戶業(yè)主拆除違章建筑。
2、法官釋案：南昌市東湖區(qū)法院判決的依據(jù)是，《物權(quán)法》第八十三條規(guī)定：業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。[page]
3、特別提醒：《物權(quán)法》的規(guī)定限制了購(gòu)買頂層及首層的購(gòu)房人，雖得到額外的頂層或花園面積，也不能隨意亂來，做影響全體業(yè)主的私搭亂建的事情?！段餀?quán)法》為業(yè)主對(duì)住宅維權(quán)找到了判定依據(jù)，從法律上防止私搭亂建的現(xiàn)象出現(xiàn)。
《物權(quán)法》第42條明確劃定，為了大眾好處的需求，按照法令劃定的權(quán)限和步伐，能夠征收集體地皮和單元、小我私家的不動(dòng)產(chǎn)。此項(xiàng)規(guī)定是中國(guó)學(xué)者殫精竭慮，煞費(fèi)苦心草擬的束縛行政權(quán)力的條款。其目的是要把政府的權(quán)力限定在“法律規(guī)定”范圍之內(nèi)，凡是沒有法律規(guī)定的，政府及其所屬部門一律不得征收單位、個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)。以上就是靜安房產(chǎn)律師為您講解物權(quán)法權(quán)益的整體內(nèi)容，希望對(duì)您有所幫助，如果您有類似的法律問題，還請(qǐng)靜安房產(chǎn)律師為您做一對(duì)一的講解。