《合同法》第一百零七條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行企業(yè)合同管理義務(wù)教育或者通過(guò)履行勞動(dòng)合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)積極承擔(dān)我們繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施研究或者國(guó)家賠償經(jīng)濟(jì)損失等違約風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任”。上海房產(chǎn)律師為您講解一下有關(guān)的情況。
第一百一十一條規(guī)定：“質(zhì)量問(wèn)題不符合約定的，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)違約責(zé)任制度沒(méi)有一個(gè)約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能為了確定的，受損害方根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)分析以及中國(guó)損失的大小，可以得到合理設(shè)計(jì)選擇工作要求對(duì)方承擔(dān)修理、更換、重作、退貨、減少價(jià)款或者報(bào)酬等違約責(zé)任”。
《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛適用法律的解釋》第二十三條規(guī)定: “標(biāo)的物質(zhì)量不符合合同，買(mǎi)受人依照合同法第一百一十一條的規(guī)定要求降價(jià)的，人民法院予以支持。合同標(biāo)的物交付時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值與實(shí)際交付標(biāo)的物的市場(chǎng)價(jià)值之間的差額，按照標(biāo)的物交付時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值計(jì)算的，人民法院予以支持。人民法院付款后，買(mǎi)方要求退還部分價(jià)款的，買(mǎi)方應(yīng)當(dāng)予以支持?！?
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十三條第二款規(guī)定:“交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題的，在保修期內(nèi)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保修責(zé)任；開(kāi)發(fā)商在合理期限內(nèi)拒絕維修或者拖延維修的，買(mǎi)受人可以自行維修或者委托他人維修。修復(fù)費(fèi)用和修復(fù)期間造成的其他損失由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。
據(jù)此，一般裝修精美的房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題或缺陷，通常由發(fā)展商承擔(dān)維修違約的責(zé)任，在司法實(shí)踐中，也有發(fā)展商承擔(dān)更換(門(mén)窗)、返工(鋪石)、降低價(jià)格等違約的責(zé)任。精裝房的實(shí)際裝修成本沒(méi)有達(dá)到約定的標(biāo)準(zhǔn)，如果是因?yàn)槿鄙僖恍┭b修部件或裝修缺陷，買(mǎi)方可以先要求開(kāi)發(fā)商繼續(xù)裝修，裝修不能的，買(mǎi)方可以要求折扣賠償; 如果整體裝修標(biāo)準(zhǔn)和約定的標(biāo)準(zhǔn)不符合情況，可以要求退還裝修差價(jià)。
同時(shí)，由于上述原因，買(mǎi)受人有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)延期交付的違約責(zé)任。購(gòu)房人可以發(fā)展要求開(kāi)發(fā)商賠償經(jīng)濟(jì)損失。
由於“主體結(jié)構(gòu)質(zhì)素不合標(biāo)準(zhǔn)”、“房屋質(zhì)素嚴(yán)重影響住宅正常使用”、“修葺期間造成的其他損失”等，買(mǎi)家可向發(fā)展商索償損失，金額是根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格或其他方法計(jì)算，通常是根據(jù)評(píng)估機(jī)構(gòu)或評(píng)估機(jī)構(gòu)的結(jié)論而厘定。
損失的具體數(shù)額由法院決定。實(shí)際上，買(mǎi)方為開(kāi)發(fā)商交付的商品房使用的建筑材料、結(jié)構(gòu)件和設(shè)備，安裝、裝修、裝修所用產(chǎn)品的質(zhì)量和安裝不符合國(guó)家和地方的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，雙方按照買(mǎi)賣(mài)合同的規(guī)定，可以向開(kāi)發(fā)商索賠雙重裝修、設(shè)備差價(jià)。
對(duì)于發(fā)展商逾期未交房屋的購(gòu)房者，可以主要向其索取租金損失，參照同一或類(lèi)似地段及房屋租賃設(shè)施。如果存在過(guò)期財(cái)產(chǎn)的費(fèi)用，也可以作為買(mǎi)方的損失由開(kāi)發(fā)商索賠。完成房屋質(zhì)量缺陷的交付后，購(gòu)房者還可以進(jìn)行維修、返工、更換等自助救濟(jì)，并要求開(kāi)發(fā)商賠償合理、必要的支出損失(如(2016)北京0107年初14635)。
此外，購(gòu)房人如在訴訟中勝訴，其維護(hù)自身合法權(quán)益發(fā)生的合理費(fèi)用包括證據(jù)固定的公證費(fèi)用、房屋裝修價(jià)值或損壞程度的鑒定費(fèi)用等，要求由開(kāi)發(fā)商來(lái)承擔(dān)上述費(fèi)用的合理要求，也會(huì)得到法院的支持。
在司法判例中，也有買(mǎi)家引用《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第五十五條。經(jīng)營(yíng)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商品的價(jià)款或者接受服務(wù)的費(fèi)用的三倍；額外賠償金額不足500元的，為500元。法律另有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)向開(kāi)發(fā)商主張較高數(shù)額的違約金。
我國(guó)現(xiàn)行立法采取“補(bǔ)償性?xún)?yōu)先，懲罰性為輔”的原則，懲罰性違約金僅適用于法律的特別規(guī)定。在一方當(dāng)事人惡意欺詐的情況下，如《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條、第九條(如未取得預(yù)售許可證擅自銷(xiāo)售)。
綜上所述，上海房產(chǎn)律師提醒大家，因精裝修房屋信息質(zhì)量不過(guò)關(guān)、裝修行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行不符合約定等問(wèn)題可以引發(fā)的糾紛屢見(jiàn)不鮮，涉訴案件企業(yè)數(shù)量和金額逐年不斷增加，并較多地引發(fā)了群體性訴訟。但目前我國(guó)不同國(guó)家地區(qū)、不同類(lèi)型案件的司法裁判中，關(guān)于精裝修糾紛解決案件的審理規(guī)則仍存在著具有一定程度差異及爭(zhēng)議。