房產登記人與實際出資人不一致，房產歸誰所有？是司法實務中爭議較大的問題之一，主要存在二種觀點：一種觀點認為，房產歸登記人所有；另二種觀點認為，房產歸實際出資人所有。那到底改歸誰所有呢？看看上海房產糾紛律師的解答。

　　【案情簡介】

　　原告實創(chuàng)公司訴稱: 我司出資購買了北京市某大廈三套房屋，首付款、貸款均由我司出資。購房時周某是公司股東、法定代表人，產權登記在周某個人名下。為維護我司權益，請求確認上述房屋所有權歸我司所有。周某辯稱:該三套房產購房合同由我本人簽署，產權證登記在我本人名下，屬于我個人所有；雖然首付款是由公司支付，但公司原是家族公司，從成立至今，股東未分紅，首付款是公司對我的分紅，房屋不是公司購買，產權不屬于公司，請求駁回原告的訴求。

　　【法院判決】

　　法院認為：爭議房屋首付款、貸款及相關手續(xù)費系由實創(chuàng)公司支付；交房后，由實創(chuàng)公司使用，實創(chuàng)公司為實際出資人。房屋管理部門的發(fā)證行為是產權登記的形式記載，在實際出資人與房屋登記人不一致的情形下，應以實際出資作為認定產權歸屬的根據(jù)。判決：確認爭議房屋產權歸實創(chuàng)公司所有。

　　【律師解讀】

　　一、不動產登記簿具有權利推定力，但不具有絕對效力

　　《物權法》第十六條規(guī)定，不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據(jù)，通常登記人會被推定為不動產物權人。但《物權法》第十七條又同時規(guī)定：不動產權屬證書記載的事項應當與不動產登記簿記載一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產登記簿有錯誤外，以不動產登記簿為準。第十九條規(guī)定，權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。張印富律師認為法律一方面認可不動產登記簿在確認物權歸屬和內容方面具有法律規(guī)定的證明力，但另一方面，也承認不動產登記簿記載的物權權屬和內容與其真實情況有不一致的情形，房產登記僅是一種證明，不具有絕對的證明力，不能絕對地認為房產登記在誰的名下，就歸誰所有。

　　二、登記是確認不動產物權變動并公之于眾的手段，但不是不動產物權產生的原因

　　我國物權法采用以債權形式主義為主的物權變動模式，在基于法律行為發(fā)生的物權變動中，登記是不動產物權變動生效的要件。但要件不同于原因，不動產物權變動的原因或基礎只能是買賣、贈與、抵押等當事人的法律行為。房產登記標志著不動產物權轉移的結束，并將變動情況向社會公示。雖然房產經依法登記發(fā)生物權效力，但因房產歸屬和基礎關系所生糾紛，是平等民事主體間之財產爭議，需通過原因行為或基礎法律關系進行判斷，而不能僅看房產登記。

　　三、房產登記人與出資人不一致時，應根據(jù)實際出資情況確定房產歸屬

　　不動產登記具有法律上的推定力，本質上是一種證明責任，與實體權利的歸屬并不直接相關。若登記人與出資人就房產歸屬發(fā)生爭議，登記人首先在法律上被推定為權利人，登記人無須再舉證證明。但法律同時又允許異議人通過舉證證明推翻這種法律上的擬定事實。對此，《物權法解釋》第二條規(guī)定“當事人有證據(jù)證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態(tài)不符，其為該不動產物權的真實權利人，請求確認其享有物權的，應予支持?！币簿褪钦f，如果有證據(jù)證明登記人不是爭議房產的真實權利人，而實際出資人為該房產的真實權利人的，則應當支持出實際資人享有該房產的所有權。

　　最高人民法院在(2017)最高法民申3404號民事裁定書中明確“不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明，一般情況下，登記權利人即推定為實際權利人，但有證據(jù)證明購房款實際出資人不是登記權利人時，亦要根據(jù)實際出資情況確定房屋的歸屬。這是最高人民法院在司法案例中最明確的裁判觀點，對其他類似案件有著一定程度上的指導意義，如北京市第一中級人民法院(2013)一中民終字第5453號民事判決。

　　最高人民法院《關于落實司法責任制完善審判監(jiān)督管理機制的意見（試行）》第六條規(guī)定，各級人民法院應當建立類案及關聯(lián)案件強制檢索機制，確保類案裁判標準統(tǒng)一、法律適用統(tǒng)一。最高人民法院《司法責任制實施意見（試行）》第39條、第40條亦明確規(guī)定，承辦法官在審理案件時，均應依托辦案平臺、檔案系統(tǒng)、中國裁判文書網、智審等，對本院已審結或正在審理的類案與關聯(lián)案件進行全面檢索，制作類案與關聯(lián)案件檢索報告。按照規(guī)定做出相應裁判。

　　大家閱讀到這里相信已經對上述的相關規(guī)定已經有所了解，其實問題本身是很簡單的，相信你對此已有基本的認識，如果你對上述文章中的敘述或者其他的問題感到疑惑，歡迎咨詢上海房產糾紛律師。