現(xiàn)實(shí)社會(huì)出現(xiàn)有很多的安置房，這個(gè)是國(guó)家在拆遷過程中分配給拆遷戶的。但是有的時(shí)候也有政府回購(gòu)拆遷安置房的時(shí)候，下面就由上海房產(chǎn)糾紛律師為大家解釋一下相關(guān)內(nèi)容，供大家參考學(xué)習(xí)，希望對(duì)于大家有幫助。

　　一、期房回購(gòu)

　　未來房屋回購(gòu)的標(biāo)的物是尚未建成的房屋，有其特殊性。根據(jù)我國(guó)有關(guān)法律規(guī)定，買受人在辦理房地產(chǎn)抵押權(quán)證書前，必須完成房地產(chǎn)抵押權(quán)地再登記。

　　雖然買受人在取得房屋產(chǎn)權(quán)證書之前將未來房屋抵押給銀行，但由于抵押的特殊性，買受人此時(shí)無法取得房屋產(chǎn)權(quán)證書，也無法辦理房地產(chǎn)抵押登記，抵押權(quán)人銀行也無法取得《房屋其他權(quán)利證書》。

　　為降低企業(yè)銀行的放款風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商要承擔(dān)社會(huì)兩種不同形式的擔(dān)保：

　　其一，由于期房的特殊性，在建筑物的竣工期間，開發(fā)商負(fù)有重要保證我國(guó)房屋信息不存在瑕疵的責(zé)任，但這種方式保證經(jīng)濟(jì)責(zé)任是一種生活品質(zhì)提供擔(dān)保，是一種具有廣義意義上的擔(dān)保，而不是擔(dān)保法意義上的擔(dān)保。這個(gè)發(fā)展階段，開發(fā)商僅對(duì)學(xué)生貸款的本金、利息、罰息、復(fù)息、行使抵押權(quán)的費(fèi)用及違約金等超出抵押物價(jià)值的部分負(fù)保證安全責(zé)任，與物的擔(dān)保體系相比中國(guó)處于附從地位。開發(fā)商需要承擔(dān)一定保證產(chǎn)品責(zé)任的另一種學(xué)習(xí)情況是抵押的樓房滅失、毀損，保險(xiǎn)有限公司要求賠償?shù)慕痤~不足以支付機(jī)構(gòu)貸款項(xiàng)目金額時(shí)，開發(fā)商要對(duì)其不足導(dǎo)致部分主要承擔(dān)法律保證管理責(zé)任；

　　其二：開發(fā)商在購(gòu)房人取得《房屋以及所有權(quán)證》并辦妥抵押登記手續(xù)前，保證購(gòu)房人還款或與其他銀行通過簽訂回購(gòu)條款，開發(fā)商對(duì)購(gòu)房人所欠銀行對(duì)于債務(wù)問題承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，購(gòu)房人若不還款，銀行則可以有效解除抵押貸款服務(wù)合同由開發(fā)商承擔(dān)連帶責(zé)任或履行房產(chǎn)回購(gòu)義務(wù)。

　　而此時(shí)開發(fā)商對(duì)借款人按期還款的擔(dān)保公司責(zé)任只存在于借款人辦理知識(shí)產(chǎn)權(quán)相關(guān)證書之前，而非借款人在辦理產(chǎn)權(quán)證書之后，開發(fā)商對(duì)其不能及時(shí)還款能力沒有其他任何社會(huì)義務(wù)。商品房回購(gòu)的性質(zhì)實(shí)質(zhì)上是一種新的買賣經(jīng)濟(jì)關(guān)系，是對(duì)開發(fā)商已售出的商品房通過再交易行為影響而使之重新建立回歸開發(fā)商。開發(fā)商由原來的賣方變?yōu)橘I方，購(gòu)房人由原來的買方變?yōu)橘u方，買賣交易雙方的權(quán)利保障義務(wù)教育關(guān)系研究通過政府回購(gòu)合同需要重新開始確立。

　　但是在未來的房屋抵押貸款中，由于房屋所有權(quán)未以借款人的名義登記，在未來的房屋抵押中，由于房屋尚未竣工，開發(fā)商并沒有真正履行回購(gòu)義務(wù)，實(shí)際上他們所承擔(dān)的是一種階段性的連帶擔(dān)保責(zé)任。一些銀行還要求開發(fā)商在購(gòu)房貸款期間承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任的全過程，此時(shí)開發(fā)商是履行擔(dān)保義務(wù)而非回購(gòu)義務(wù)。

　　二、現(xiàn)房回購(gòu)

　　為了防止買方的經(jīng)濟(jì)狀況惡化、生死存亡等客觀原因危及銀行的債權(quán)，銀行通常與開發(fā)商達(dá)成一致： 當(dāng)借款人繼續(xù). 付款期限或未能按時(shí)償還貸款本金和利息. 銀行有權(quán)要求擔(dān)保人履行其擔(dān)保義務(wù)或回購(gòu)借款人購(gòu)買的財(cái)產(chǎn)。

　　開發(fā)商全過程擔(dān)保責(zé)任與回購(gòu)形式有程序上的區(qū)別。銀行可以從實(shí)際情況出發(fā)，結(jié)合開發(fā)商的實(shí)力、買受人的財(cái)務(wù)狀況以及抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的困難，選擇由開發(fā)商承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任或回購(gòu)形式。

　　以上就是關(guān)于這方面的法律知識(shí)，希望能對(duì)您有所幫助。如果您不幸遇到一些比較棘手的法律問題，而您又有委托律師的想法，上海房產(chǎn)糾紛律師可以給你提供服務(wù)，歡迎咨詢。