伴隨城鎮(zhèn)化和商品房經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，物業(yè)服務(wù)者和業(yè)主的矛盾凸顯出來，現(xiàn)階段主要是兩大類物業(yè)和業(yè)主糾紛案件，一是業(yè)主維權(quán)案件，二是物業(yè)催收案件，關(guān)于上述兩類案件，金山合同律師都以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)利來展開，告知業(yè)主如何維權(quán)。

 

　　一、明確業(yè)主和物業(yè)服務(wù)者的權(quán)力義務(wù)

　　1．業(yè)主權(quán)力

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列知情權(quán)、參與權(quán)、表達(dá)權(quán)、監(jiān)督權(quán)等權(quán)利：

　?。ㄒ唬┨嶙h召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議；

　　（二）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；

　?。ㄈ┚椭贫ɑ蛘咝薷墓芾硪?guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘、解聘物業(yè)服務(wù)人以及其他物業(yè)管理事項(xiàng)提出意見和建議；

　　（四）選舉業(yè)主委員會(huì)成員、候補(bǔ)成員，享有被選舉權(quán)；

　?。ㄎ澹┍O(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；

　　（六）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)人提供的服務(wù)，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同；

　?。ㄆ撸┲みx舉、表決、公共收入等事項(xiàng)；

　　（八）監(jiān)督共有部分的管理、使用；

　?。ň牛┍O(jiān)督住宅專項(xiàng)維修資金、業(yè)主公共收入的管理、使用；

　?。ㄊ┓?、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　2.業(yè)主共同決定事項(xiàng)

　　下列事項(xiàng)由業(yè)主共同作出決定：

　　（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

　?。ǘ┲贫ê托薷墓芾硪?guī)約；

　?。ㄈ┻x舉或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；

　　（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)人，確定或者調(diào)整物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)價(jià)格；

　?。ㄎ澹┦褂媒ǎ?gòu)）筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

　　（六）籌集建（構(gòu)）筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

　　（七）改建、重建建（構(gòu)）筑物及附屬設(shè)施；

　?。ò耍└淖児灿胁糠值挠猛净蛘呃霉灿胁糠謴氖陆?jīng)營活動(dòng)；

　?。ň牛┕灿胁糠纸?jīng)營收益的使用和分配；

　?。ㄊ┐_定對業(yè)主委員會(huì)成員等人員是否發(fā)放津貼或者補(bǔ)助，以及發(fā)放的標(biāo)準(zhǔn)；

　?。ㄊ唬徸h業(yè)主委員會(huì)任中、換屆經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)報(bào)告；

　?。ㄊ┯嘘P(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

　　3.業(yè)主共同決定事項(xiàng)投票要求

　　業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　決定共同事項(xiàng)時(shí)，業(yè)主可以選擇采用現(xiàn)場投票、書面表決意見、電子投票等形式進(jìn)行表決。

　　通過電子投票方式表決的，應(yīng)當(dāng)采用市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門無償提供的物業(yè)管理服務(wù)信息系統(tǒng)中的電子投票系統(tǒng)進(jìn)行。

　　業(yè)主大會(huì)對業(yè)主投票權(quán)的計(jì)算有約定的，從其約定；未約定的，業(yè)主的投票權(quán)數(shù)根據(jù)專有部分面積和業(yè)主人數(shù)確定。

　　專有部分面積和建（構(gòu)）筑物總面積，按照下列方法認(rèn)定：

　　（一）專有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記的，暫按測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測的，暫按商品房買賣合同記載的面積計(jì)算；

　?。ǘ┙ǎ?gòu)）筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

　　業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)，按照下列方法認(rèn)定：

　　（一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按照一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，按照一人計(jì)算；同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按照一人計(jì)算；

　?。ǘ┛?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

　　4.物業(yè)服務(wù)的義務(wù)

　　（1）【物業(yè)合同履行義務(wù)】

　　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定履行下列義務(wù)：

　?。ㄒ唬┨峁┣鍧嵭l(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)等基本服務(wù)；

　?。ǘ┮婪ňS護(hù)、管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的公用設(shè)施；

　?。ㄈ┙⑷粘９芾頇n案及共有部分的資料檔案；

　　（四）采取合理措施保護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人的人身、財(cái)產(chǎn)安全；

　　（五）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。

　　物業(yè)服務(wù)人可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)承擔(dān)特種設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、工程施工等專項(xiàng)服務(wù)，但不得將該物業(yè)服務(wù)區(qū)域全部物業(yè)服務(wù)一并委托給其他單位或者個(gè)人。

　　物業(yè)服務(wù)人因不履行合同約定的義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，依法承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

　?。?）【物業(yè)公示義務(wù)】

　　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)設(shè)置公示欄，如實(shí)公示、及時(shí)更新下列信息，并通過互聯(lián)網(wǎng)等方式告知業(yè)主：

　　（一）物業(yè)服務(wù)人的營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)信用評價(jià)等級、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式以及物業(yè)服務(wù)投訴電話；

　?。ǘ┪飿I(yè)服務(wù)項(xiàng)目保潔、維修、秩序維護(hù)等服務(wù)人員的配置情況及基本信息；

　?。ㄈ┪飿I(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等；

　?。ㄋ模┪飿I(yè)服務(wù)費(fèi)收交情況、受委托管理的住宅專項(xiàng)維修資金使用情況和業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況；

　?。ㄎ澹╇娞荨⑾赖染哂袑I(yè)技術(shù)要求的設(shè)施設(shè)備的日常巡查記錄，維修保養(yǎng)單位名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式等；

　?。┓?、法規(guī)規(guī)定的其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。

　　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將其工作人員的身份信息在上崗二十四小時(shí)內(nèi)報(bào)物業(yè)服務(wù)區(qū)域所在地派出所備案存檔。

　　業(yè)主對公示內(nèi)容提出異議的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。

　?。?）【物業(yè)法定義務(wù)】

　　物業(yè)服務(wù)人提供物業(yè)服務(wù)應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：

　　（一）及時(shí)向業(yè)主告知安全、合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng)；

　?。ǘ┒ㄆ诼犎I(yè)主的意見和建議，接受業(yè)主監(jiān)督，改進(jìn)和完善服務(wù)；

　　（三）對業(yè)主違反臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約的行為進(jìn)行勸阻和制止，并及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)；

　　（四）對違法建設(shè)、違規(guī)出租房屋、私拉電線、占用消防通道和疏散通道、噪音擾民等行為進(jìn)行勸阻和制止，勸阻、制止無效的，及時(shí)報(bào)告相關(guān)主管部門；

　?。ㄎ澹┌l(fā)現(xiàn)有安全風(fēng)險(xiǎn)隱患的，及時(shí)設(shè)置警示標(biāo)志，采取措施排除隱患或者向有關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)報(bào)告；

　　（六）配合街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、行政執(zhí)法機(jī)關(guān)和居民委員會(huì)做好物業(yè)管理相關(guān)工作。

　?。?）【物業(yè)禁止行為】

　　物業(yè)服務(wù)人不得有下列行為：

　?。ㄒ唬┻`反物業(yè)服務(wù)合同減少物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；

　?。ǘ┎扇≈袛喙┧?、供電、供氣、供熱或者限制業(yè)主及其車輛出入等方式催收物業(yè)費(fèi)；

　　（三）擅自增加收費(fèi)項(xiàng)目、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

　?。ㄋ模┓欠ㄊ占?、使用、傳輸、買賣在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中獲取的業(yè)主個(gè)人信息；

　?。ㄎ澹┥米蕴幏謱儆跇I(yè)主的物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)；

　?。┡灿谩⑶终甲≌瑢ｍ?xiàng)維修資金、業(yè)主公共收入；

　?。ㄆ撸┥米圆鸪?、損壞物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用設(shè)施設(shè)備；

　?。ò耍┥米猿烦龌蛘呔懿怀烦鑫飿I(yè)管理區(qū)域；

　?。ň牛┙K止服務(wù)撤出時(shí)，拒不移交屬于業(yè)主共有的檔案資料、物品、資金等；

　　（十）損害業(yè)主合法利益的其他行為。

　　（5）【物業(yè)檔案保管義務(wù)】

　　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)建立和保存下列檔案和資料：

　?。ㄒ唬I(yè)主共有部分經(jīng)營管理檔案；

　　（二）監(jiān)控、電梯、消防、有限空間、綠地等共有部分檔案及其管理運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)記錄；

　?。ㄈ┓课菅b飾裝修管理資料；

　?。ㄋ模I(yè)主名冊；

　?。ㄎ澹┪飿I(yè)服務(wù)人或者建設(shè)單位與相關(guān)單位簽訂的供水、供電、供氣、供熱等書面協(xié)議；

　?。┪飿I(yè)服務(wù)合同約定的其他資料。

　　業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府有權(quán)查閱前款規(guī)定的相關(guān)檔案和資料。

　　（6）【物業(yè)安保義務(wù)】

　　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)制定安全管理制度，采取必要的安全保障措施，配置必要的安全防范設(shè)施及物資，發(fā)現(xiàn)有安全隱患的，及時(shí)采取措施排除隱患。

　　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在消防通道和疏散通道、消防設(shè)施、有限空間設(shè)置明顯標(biāo)識和禁止占用提醒，在自身經(jīng)營范圍內(nèi)對其服務(wù)區(qū)域的人流干道、消防設(shè)施、化糞池、電梯等重點(diǎn)部位和重要設(shè)施進(jìn)行經(jīng)常性檢查；對檢查中發(fā)現(xiàn)的安全隱患，應(yīng)當(dāng)立即處理或者告知相關(guān)責(zé)任單位，并設(shè)立警示標(biāo)識。

　　發(fā)現(xiàn)重大事故隱患或者發(fā)生安全事故及其他緊急事件時(shí)，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取應(yīng)急措施，通知相關(guān)業(yè)主，并按照規(guī)定向物業(yè)所在地的居民委員會(huì)、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、專業(yè)單位和負(fù)有安全監(jiān)督管理職責(zé)的部門報(bào)告，協(xié)助做好相關(guān)工作。
 

　　二、業(yè)主在與物業(yè)糾紛中如何維權(quán)？

　?。ㄒ唬I(yè)主維權(quán)案件

　　1、常見情形

　　物業(yè)服務(wù)者不履行合同約定義務(wù)，物業(yè)服務(wù)者不依照合同約定履行對房屋共用部位的管理和養(yǎng)護(hù)義務(wù)等。

　　2、維權(quán)注意事項(xiàng)

　?。?）及時(shí)通知物業(yè)，物業(yè)對共有部位不履行管理和養(yǎng)護(hù)義務(wù)時(shí)，發(fā)生損害，第一時(shí)間通知物業(yè)，要求物業(yè)采取措施，并留存好通知的信息，如微信和電話錄音。

　?。?）保存好受損證據(jù)，如照片、視頻等做好取證，保留好維修票據(jù)。

　?。?）與物業(yè)協(xié)商處理，協(xié)商不能的可向法院起訴。

　　（二）物業(yè)催收案件

　　物業(yè)催收案件，是業(yè)主不支付物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)者向業(yè)主通過上門催收、發(fā)律師函或法院訴訟等手段進(jìn)行催收。業(yè)主會(huì)考慮到物業(yè)服務(wù)不到位，要求降低物業(yè)費(fèi)。

　　金山合同律師要明確一點(diǎn)，物業(yè)服務(wù)者既然提供了物業(yè)服務(wù)，業(yè)主就應(yīng)當(dāng)支付物業(yè)費(fèi)，但是可以通過合法途徑要求降低物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　業(yè)主可以通過下列方式維權(quán)

　?。?）更換物業(yè)。通過合法途徑，更換物業(yè)，召開業(yè)主大會(huì)，投票更換物業(yè)服務(wù)者。

　?。?）取證。保存好物業(yè)服務(wù)不到位的證據(jù)，如視頻、照片影像資料，與物業(yè)服務(wù)者的溝通聊天記錄等，證明物業(yè)服務(wù)沒有嚴(yán)格按照物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)和義務(wù)履行，要求物業(yè)服務(wù)者降低物業(yè)收費(fèi)。

　?。?）標(biāo)準(zhǔn)。明確物業(yè)服務(wù)者的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，按照標(biāo)準(zhǔn)，比對物業(yè)服務(wù)不到位的情形。要求物業(yè)降低收費(fèi)。

　?。?）方式。協(xié)商處理，或通過政府相關(guān)單位調(diào)解，協(xié)商不能可向法院訴訟解決。