對(duì)于中國(guó)人來(lái)說(shuō)，買房絕對(duì)是一件大事。在大多數(shù)人看來(lái)，擁有一套屬于自己的房子才是真正的家。但是一旦貸款不順利，購(gòu)房人沒(méi)有資質(zhì)，開(kāi)發(fā)商跑路，就會(huì)給買賣雙方帶來(lái)很多麻煩。下面跟隨上海房產(chǎn)律師來(lái)看看這兩起經(jīng)典案例。

　　第一，政策改變導(dǎo)致貸款無(wú)法償還，判決支付余額，支付違約罰款？

　　聶和劉是夫妻。2014年1月26日，聶向A公司出具了相關(guān)房屋的認(rèn)購(gòu)書，并支付定金3萬(wàn)元。同年4月16日，雙方簽訂了《商品房買賣合同》及該合同的補(bǔ)充協(xié)議，聶隨后付清首付款102946元。同年10月31日，甲公司將該房屋交付聶夫婦裝修使用。但由于政策原因，聶某剩余的10萬(wàn)元購(gòu)房款無(wú)法成功抵押，但聶某夫婦仍堅(jiān)持向A公司抵押貸款，余款一拖再拖。

　　A公司進(jìn)行多次與聶某夫妻雙方協(xié)商溝通均未果，遂于2019年4月15日將兩人訴至人民法院，請(qǐng)求法院判令兩人之間共同發(fā)展支付企業(yè)剩余購(gòu)房款10萬(wàn)元并支付以及相應(yīng)違約金。

　　法院認(rèn)為，NIE 與 A 公司簽訂的商品房銷售合同和補(bǔ)充協(xié)議是合法有效的，雙方應(yīng)當(dāng)按照合同履行各自的義務(wù)。

　　同時(shí)，A公司雖未提供證據(jù)證明其已直接向聶某發(fā)出不能抵押的書面通知并要求其補(bǔ)足余款，但作為買受人，聶某明知剩余購(gòu)房款10萬(wàn)元未支付，且聶某對(duì)交付的房屋已裝修使用四年。按照交易習(xí)慣，聶在交房時(shí)應(yīng)該知道剩余購(gòu)房款因政策原因不能用于按揭貸款。根據(jù)最高法《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》，聶行使解除合同的權(quán)利消滅，應(yīng)當(dāng)向A公司支付剩余購(gòu)房款10萬(wàn)元。

　　至于 liquidated damage 的計(jì)算方法，法院裁定甲公司提出訴訟的日期，視為向聶德權(quán)發(fā)出通知的日期。根據(jù)合約的補(bǔ)充協(xié)議，由檢控當(dāng)日起計(jì)10天的寬限期，由二○一九年四月二十六日至五月二十五日期間，按每日0.04厘計(jì)算，直至以每月2%的利率繳付違約金為止。

　　此外，聶某在甲公司購(gòu)房時(shí)，劉某提供了其身份證復(fù)印件及與聶某的結(jié)婚證復(fù)印件，證明該債務(wù)用于夫妻生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)及共同意志的表達(dá)。故甲公司要求劉、聶共同清償上述債務(wù)，法院予以支持。

　　最終，法院可以依法進(jìn)行判決聶某夫婦向A公司企業(yè)支付購(gòu)房款10萬(wàn)元及相應(yīng)提高違約金。

　　第二，房屋消防驗(yàn)收不合規(guī)，發(fā)展商應(yīng)退還違約

　　2016年初，林女士與B公司簽訂商品房買賣合同，購(gòu)買該公司開(kāi)發(fā)的一套房產(chǎn)，并支付首付款101517元，剩余購(gòu)房款23.6萬(wàn)元通過(guò)銀行按揭貸款支付。

　　合同規(guī)定 B 公司應(yīng)在2017年12月31日前交付房屋。然而，半年多過(guò)去了，林女士仍然沒(méi)有收到該公司交付的房子。她別無(wú)選擇，只好于2018年8月在 Wuping Court 向乙公司提起訴訟，要求解除合約，并退還購(gòu)買價(jià)款和 liquidated damage。

　　法院經(jīng)審理查明，2017年12月，B公司向林女士發(fā)出延期交房通知書，告知林女士因項(xiàng)目綜合驗(yàn)收不完全，其購(gòu)買的房屋將適當(dāng)延期使用。2018年3月25日，公司開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)通過(guò)了勘察單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、施工單位的驗(yàn)收。次日，公司電話通知林女士辦理交接手續(xù)，林女士未辦理交接。

　　2018年4月16日，住建局發(fā)文要求分析該公司沒(méi)有停止其開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目的交房行為，并要求以及該公司可以盡快進(jìn)行完成相關(guān)配套基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展建設(shè)，于2018年5月31日前完成一個(gè)綜合竣工驗(yàn)收手續(xù)。經(jīng)查詢，林女士所購(gòu)買的房屋所屬樓幢屬于我們公安消防支隊(duì)驗(yàn)收信息工程，該建設(shè)中國(guó)工程于2018年6月7日經(jīng)驗(yàn)收不合格。

　　法院審理后認(rèn)為，爭(zhēng)議商品房所在建筑物屬于強(qiáng)制消防驗(yàn)收項(xiàng)目。根據(jù)消防法第十三條的規(guī)定，強(qiáng)制消防驗(yàn)收項(xiàng)目未經(jīng)消防驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收不合格的，禁止投入使用。

　　因乙公司未能在合同約定的交付時(shí)間內(nèi)向林女士交付房屋，且逾期超過(guò)90日交付，法院判決解除雙方簽訂的商品房買賣合同，乙公司需返還林女士購(gòu)房款337517元、銀行貸款利息30962元，并賠償違約金1522.76元。

　　以上就是小編為大家整理的兩起房屋買賣典型案例，通過(guò)以上知識(shí)相信您對(duì)此問(wèn)題已經(jīng)有了大致的了解，如果您還有更多的疑問(wèn)，可以咨詢上海房產(chǎn)律師幫您擺脫法律困境。