二手房買賣中的風險規(guī)避方法

　　1、防范賣家圈錢跑路和查封房風險

　　買二手房周期長、流程復雜，可以通過資金監(jiān)管規(guī)避房款支付風險，房子過戶了房款才到賣家手里，防止“錢房兩失”。如果擔心簽約后，過戶前房子被查封，合同里寫清楚：如遇到法院查封，則賣方應承擔違約責任以及返還已付房款。

　　2、產(chǎn)權變更以不動產(chǎn)登記為準，只有辦理完過戶手續(xù)之后才能交易初步完成。但房子出現(xiàn)違建、查封、政策變動喪失購房資格等都是影響房屋過戶的風險因素。

　　在二手房交易中，因戶口問題引起的糾紛越來越多，為避免糾紛，買房時，一是要求賣方出示戶口本，并復印保留憑證，通過審查賣方戶口本，可大致了解賣方家庭的戶籍情況。二是，可前往機關查詢交易房屋的戶籍情況。

　　同時，交易時協(xié)商好戶口問題，約定違約責任，最好讓賣方預留一筆“戶口遷出保證金”，確認房屋內(nèi)所有人員戶口遷出后，買方再返還保證金。

　　基本案情

　　本案的當事人主要有買房人張某，賣房人楊某(其妻王某)、某地產(chǎn)中介公司。2015年10月14日，張某與楊某的委托代理人王某、居間人某地產(chǎn)中介公司簽訂《北京市存量房屋買賣合同》。合同簽訂后，楊某在該合同中補簽了簽名。合同約定張某購買楊某位于密云區(qū)云秀花園牡丹園XX房屋一套，房屋總價為92萬元，簽訂本合同時支付定金1萬元，首付款60萬元、擬貸款32萬元，首付款支付時間為2015年11月16日，楊某于2015年10月20日前辦理抵押注銷手續(xù)。合同還約定了楊某存在拒絕履行本合同或?qū)⒎课莩鍪劢o他人等行為的，張某可以要求楊某承擔違約責任及賠償其他損失，違約責任為房屋總價的20%，并有權選擇繼續(xù)履行房屋買賣合同或解除合同。簽訂合同當日張某按合同約定將定金10000元交予王某，王某為張某出具了定金收條。另，楊某、張某與某地產(chǎn)中介公司簽訂的《居間服務合同》約定，房屋買賣合同簽訂后，因楊某原因致使房屋未能在規(guī)定期限過戶的或?qū)嶋H上無法完成過戶的(原因包括但不限于楊某故意或非故意拖延、不愿出售房屋、共有權人不同意出售房屋、房屋所有權人認為合同簽訂人屬于無權代理等)某地產(chǎn)中介公司所收取張某的居間服務費用不予退還，張某可以直接向楊某追償。后張某將中介服務費1.3萬元交予某地產(chǎn)中介公司。

　　同年11月初，張某從某地產(chǎn)中介公司得知楊某提出終止合同。中介公司工作人員作證稱，其亦證實楊某在合同簽訂后半個月左右提出不賣房了，存在違約行為。楊某提出提出是因為張某未向其支付定金1萬元，構成違約，故其可以解除合同。原審審理中，經(jīng)法院詢問，楊某明確表示不同意繼續(xù)履行合同;同時，楊某未申請法院對合同約定違約金予以酌減。雙方均認可，因密云區(qū)房價上漲，涉案房屋亦增值。本案審理中，王某以確認合同無效糾紛為由，向原審法院起訴要求確認楊某、張某就涉案房屋簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》無效。原審法院審理后，于2016年2月26日判決駁回王某的訴訟請求。上述判決已經(jīng)發(fā)生法律效力。張某起訴至原審法院要求楊某支付違約金184 000元，居間服務費13 000元。一審法院按照合同的約定判令楊某支付違約金184 000元，賠償居間服務費13 000元。楊某不服提出上訴，二審法院予以維持。

　　法官說法

　　本案主要涉及合同效力和違約責任兩個關鍵問題。對于此類案件的處理，法院一般根據(jù)買房人的訴訟請求分類處理：

　　一是在買房人請求繼續(xù)履行的情況下，只要買房人能夠證明其“有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的”，據(jù)此主張繼續(xù)履行的，存在以下情形之一時，法院可以支持買受人要求繼續(xù)履行合同的訴訟請求，判令出賣人及其配偶共同辦理過戶手續(xù)：1、買受人舉證證明出賣方配偶知道或應當知道買賣事宜而未表示反對的;2、買受人已經(jīng)按照合同約定支付價款,并占有使用房屋,出賣方配偶未在合理期間提出異議的;3、出賣方配偶有主動配合騰退、交付房屋等參與履行或接受履行行為的。以上事實，除當事人簽署的相關書面文件之外，也應結合微信記錄、電話記錄、錄音文件以及中介證言等證據(jù)材料綜合考量。

　　二是在買房人請求解除合同，要求賣房人承擔違約責任的情況下，亦要根據(jù)其具體訴訟請求予以處理，一般有以下兩種情況：1、要求根據(jù)合同約定支付一定數(shù)額的違約金，對此法院還需釋明是否請求對違約金進行調(diào)整，而后根據(jù)案件具體情況確定違約金數(shù)額;2、除要求支付違約金外，還請求賠償相應的房屋差價損失，對此法院參照評估報告或者同等地段的房屋價格確定應予賠償?shù)木唧w數(shù)額。

　　溫馨提示

　　買房人在購買房屋時，一定要核實詢問是否屬于夫妻或者家庭共有房屋，對于上述房屋一定要其配偶或者共有人簽字或者出具書面意見，以免在履行過程中出現(xiàn)糾紛，能夠證明其“有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的”，是可以請求繼續(xù)履行的。當然也可以請求解除合同，而后根據(jù)合同的約定和案件實際情況來主張相應的違約金或者差價賠償，上述情形亦可以在雙方的合同中予以約定。