拆遷房屋價(jià)值的評(píng)估：被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，是由符合規(guī)定的專業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定。關(guān)于拆遷房屋價(jià)值如何評(píng)估的問(wèn)題，下面由上海動(dòng)遷律師為您詳細(xì)解答。

　　（一）評(píng)估機(jī)構(gòu)選定及資質(zhì)的認(rèn)定

　　1.房屋征收決定作出之前即已選定房屋評(píng)估研究機(jī)構(gòu)之間是否存在違法？

　　【審查要點(diǎn)】

　　只要房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)能夠獨(dú)立、客觀地開(kāi)展評(píng)估工作，其選定時(shí)間的先后并不影響所作評(píng)估結(jié)果的合法性。

　　【規(guī)范指引】

　　《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十條房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過(guò)多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

　　房地產(chǎn)價(jià)錢(qián)評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)該自力、客觀、公正地開(kāi)展房屋征收評(píng)估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)。

　　2.被征收人、公房承租人是否以未商議選定屋宇評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)為理由主張撤銷房屋征收補(bǔ)償決定？

　　【審查要點(diǎn)】

　　屋宇評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)的選定有商議、多半決、隨機(jī)等多種體式格局，未協(xié)商選定房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)并不必然導(dǎo)致房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定程序和結(jié)果違法。

　　【規(guī)范指引】

　　《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十條房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過(guò)多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

　　房地產(chǎn)價(jià)錢(qián)評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)該自力、客觀、公正地開(kāi)展房屋征收評(píng)估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)。

　　3.屋宇評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)無(wú)相應(yīng)資質(zhì)應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定和裁判？

　　【審查要點(diǎn)】

　　屋宇評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)無(wú)響應(yīng)天資的，所作評(píng)價(jià)結(jié)果不具有合法性，據(jù)此作出的房屋征收補(bǔ)償決定依法應(yīng)予撤銷。

　　【規(guī)范指引】

　　《國(guó)有地皮上屋宇征收與賠償條例》第十九條對(duì)被征收屋宇代價(jià)的賠償，不得低于屋宇征收抉擇布告之日被征收屋宇類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。

　　對(duì)評(píng)估方法確定的被征收房屋進(jìn)行價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估研究機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)格影響評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

　　房屋征用評(píng)估辦法由國(guó)務(wù)院住房、城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)制定。

　?。ǘ┍徽魇瘴萦钤u(píng)價(jià)價(jià)格的認(rèn)定

　　征收兩邊關(guān)于被征收屋宇性質(zhì)/用途存在爭(zhēng)議時(shí)應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定和裁判？

　　【審查要點(diǎn)】

　　對(duì)被征收屋宇性質(zhì)/用處的認(rèn)定應(yīng)以屋宇權(quán)屬證書(shū)或房地產(chǎn)登記簿的記錄為準(zhǔn)，被征收人、公房承租人不克不及舉證證實(shí)被征收房屋性質(zhì)和用途發(fā)生變更的，按原有記載予以認(rèn)定。

　　【規(guī)范指引】

　　《上海市國(guó)有地皮上屋宇征收與賠償實(shí)行細(xì)則》第二十五條被征收屋宇代價(jià)評(píng)價(jià)應(yīng)該考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等因素。

　　除本市對(duì)用于產(chǎn)權(quán)更調(diào)屋宇價(jià)錢(qián)有分外劃定外，用于產(chǎn)權(quán)更調(diào)屋宇的市場(chǎng)代價(jià)應(yīng)該由根據(jù)第二十四條規(guī)定已選定的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。

　　被征收人、私有屋宇承租人或許屋宇征收部門(mén)對(duì)評(píng)價(jià)效果有貳言的，應(yīng)該自收到評(píng)價(jià)呈報(bào)之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價(jià)錢(qián)評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)請(qǐng)求復(fù)核評(píng)價(jià)。被征收人、私有房屋承租人或者房屋征收部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)組織的房地產(chǎn)估價(jià)專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

　?。ㄈ┍徽魇瘴萦钤u(píng)價(jià)程序的認(rèn)定

　　1.被征收屋宇的評(píng)價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)如何認(rèn)定？

　　【審查要點(diǎn)】

　　被征收屋宇的評(píng)價(jià)時(shí)點(diǎn)原則上應(yīng)以屋宇征收抉擇作出之日為準(zhǔn)，但若作出屋宇征收賠償抉擇之日、實(shí)踐領(lǐng)取貨幣補(bǔ)償款之日與房屋征收決定作出之日相差過(guò)長(zhǎng)，則應(yīng)當(dāng)結(jié)合多重因素進(jìn)行綜合判斷。

　　【規(guī)范指引】

　　《國(guó)有地皮上屋宇征收與賠償條例》第十九條對(duì)被征收屋宇代價(jià)的賠償，不得低于屋宇征收抉擇布告之日被征收屋宇類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。

　　對(duì)評(píng)估方法確定的被征收房屋進(jìn)行價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估研究機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)格影響評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

　　房屋征用評(píng)估辦法由國(guó)務(wù)院住房、城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)制定。

　　《國(guó)有地皮上屋宇征收評(píng)價(jià)設(shè)施》第十條被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。

　　用于產(chǎn)權(quán)更調(diào)屋宇代價(jià)評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)一致。

　　2.評(píng)價(jià)呈報(bào)遺漏評(píng)估事項(xiàng)應(yīng)如何認(rèn)定和裁判？

　　【審查要點(diǎn)】

　　評(píng)價(jià)呈報(bào)脫漏首要評(píng)價(jià)事項(xiàng)的，依據(jù)該評(píng)估報(bào)告作出的房屋征收補(bǔ)償決定屬事實(shí)認(rèn)定不清，依法應(yīng)予撤銷。

　　【規(guī)范指引】

　　《國(guó)有地皮上屋宇征收評(píng)價(jià)設(shè)施》第十七條分戶開(kāi)端評(píng)價(jià)效果公示期滿后，房地產(chǎn)價(jià)錢(qián)評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)該向房屋征收部門(mén)提供委托評(píng)估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告。房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評(píng)估報(bào)告。

　　團(tuán)體評(píng)價(jià)呈報(bào)和分戶評(píng)價(jià)呈報(bào)應(yīng)該由擔(dān)任房屋征收評(píng)估項(xiàng)目的兩名以上注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字，并加蓋房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)公章。不得以印章代替簽字。

　　3.作出分戶評(píng)價(jià)呈報(bào)后未向被征收人投遞應(yīng)如何認(rèn)定和裁判？

　　【審查要點(diǎn)】

　　作出分戶評(píng)價(jià)呈報(bào)后未實(shí)時(shí)向被征收人投遞，顯然違反法定程序，依據(jù)該評(píng)估報(bào)告作出的房屋征收補(bǔ)償決定依法應(yīng)予撤銷。

　　【規(guī)范指引】

　　《國(guó)有地皮上屋宇征收與賠償條例》第十九條對(duì)被征收屋宇代價(jià)的賠償，不得低于屋宇征收抉擇布告之日被征收屋宇類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。

　　對(duì)評(píng)估方法確定的被征收房屋進(jìn)行價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估研究機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)格影響評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

　　房屋征用評(píng)估辦法由國(guó)務(wù)院住房、城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)制定。

　　《國(guó)有地皮上屋宇征收評(píng)價(jià)設(shè)施》第十六條房地產(chǎn)價(jià)錢(qián)評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)該根據(jù)屋宇征收評(píng)價(jià)委托書(shū)或許托付條約的約定，向房屋征收部門(mén)提供分戶的初步評(píng)估結(jié)果。分戶的初步評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括評(píng)估對(duì)象的構(gòu)成及其基本情況和評(píng)估價(jià)值。房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評(píng)估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。

　　公示時(shí)期，房地產(chǎn)價(jià)錢(qián)評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)該部署注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)分戶的開(kāi)端評(píng)價(jià)結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)明解釋。存在錯(cuò)誤的，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)修正。

　　第十七條分戶開(kāi)端評(píng)價(jià)效果公示期滿后，房地產(chǎn)價(jià)錢(qián)評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)該向屋宇征收部分供應(yīng)委托評(píng)估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告。房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評(píng)估報(bào)告。

　　團(tuán)體評(píng)價(jià)呈報(bào)和分戶評(píng)價(jià)呈報(bào)應(yīng)該由擔(dān)任房屋征收評(píng)估項(xiàng)目的兩名以上注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字，并加蓋房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)公章。不得以印章代替簽字。

　　（四）其他方面的認(rèn)定

　　被征收人不合營(yíng)屋宇評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)舉行入戶評(píng)估應(yīng)如何認(rèn)定房屋征收補(bǔ)償決定的效力？

　　【審查要點(diǎn)】

　　被征收人謝絕執(zhí)行合營(yíng)、幫忙屋宇評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估的義務(wù)導(dǎo)致無(wú)法評(píng)估的，相應(yīng)的不利后果應(yīng)由被征收人承擔(dān)。

　　【規(guī)范指引】

　　《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十條房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過(guò)多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

　　房地產(chǎn)價(jià)錢(qián)評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)該自力、客觀、公正地開(kāi)展房屋征收評(píng)估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)。

　　《國(guó)有地皮上屋宇征收評(píng)價(jià)設(shè)施》第十二條房地產(chǎn)價(jià)錢(qián)評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)該部署注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被征收屋宇舉行實(shí)地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實(shí)地查勘記錄，并妥善保管。

　　被征收人應(yīng)該幫忙注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被征收屋宇舉行實(shí)地查勘，供應(yīng)或許協(xié)助搜集被征收房屋價(jià)值評(píng)估所必需的情況和資料。

　　屋宇征收部分、被征收人和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)在實(shí)地查勘記載上具名或許蓋印確認(rèn)。被征收人謝絕在實(shí)地查勘記載上具名或許蓋印的，應(yīng)當(dāng)由房屋征收部門(mén)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和無(wú)利害關(guān)系的第三人見(jiàn)證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中說(shuō)明。

　　最后，上海動(dòng)遷律師提醒大家，如果遇到了違法強(qiáng)拆的情況，注意要第一時(shí)間保留證據(jù)，并且及時(shí)報(bào)警，保護(hù)好自身的人身安全。切記不能一味的接受拆遷人的違法行為，要及時(shí)拿起法律的武器，尋求律師進(jìn)行維權(quán)。