上海專業(yè)的房產(chǎn)律師說父母有權(quán)出賣未成年子女名下房產(chǎn)嗎?

　　基本案例

　　老張是生意人，妻子在家專職做家庭主婦。兩人有一個8歲的兒子，最近老張以兒子的名義訂購了一套商品房，并與房產(chǎn)公司簽訂了房屋買賣合同。老張的生意做得風(fēng)生水起，為拓展業(yè)務(wù)擬投資新項(xiàng)目，遂決定將以兒子名義購買的房屋出售以獲得投資資金，此后，老張與老陳達(dá)成協(xié)議，約定將房屋出售給老陳并幫助其辦理過戶。老陳向老張支付了房款，但在辦理過戶時，房產(chǎn)登記部門卻告訴老張其無權(quán)出售該商品房。這讓老張感到不可思議:房子是自己掏錢以兒子的名義買的，自己又是兒子的法定代理人，怎么會無權(quán)出售呢?

　　孩子父親為獲得投資資金而轉(zhuǎn)手8歲兒子名下房產(chǎn)為何會受阻攔?這里出現(xiàn)的是一個典型的民法意義上的法定代理。法定代理，指代理人的代理權(quán)是根據(jù)法律的直接規(guī)定而產(chǎn)生的一種代理關(guān)系。無民事行為能力人和限制民事行為能力人的法定監(jiān)護(hù)人是其法定代理人。無民事行為能力人和限制民事行為能力人從事與其智力年齡不相適應(yīng)的民事法律行為時，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過其法定代理人的同意或追認(rèn)才發(fā)生效力，或者應(yīng)當(dāng)由其法定代理人代為實(shí)施，法定代理人行為的后果歸屬于被代理人。

　　法律依據(jù)

　　本案中，老張的兒子只有8歲，屬于限制民事行為能力人，因此其購房需要由其法定代理人代為簽訂房屋買賣合同，所以老張以兒子的名義訂購商品房，該房產(chǎn)即為兒子所有。老張之所以對房產(chǎn)沒有處置權(quán)，是因?yàn)榉慨a(chǎn)是兒子所有，老張作為其監(jiān)護(hù)人，是不能處置被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)的，除非是監(jiān)護(hù)人為被監(jiān)護(hù)人的利益處置房產(chǎn)，如被監(jiān)護(hù)人的教育、重大疾病需要醫(yī)療，費(fèi)用出現(xiàn)困難時，監(jiān)護(hù)人才可以通過法定程序處置被監(jiān)護(hù)人的房產(chǎn)。

　　律師說法

　　《房屋登記辦法》第十四條規(guī)定，未成年人的房屋，應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護(hù)人代為申請登記。監(jiān)護(hù)人代為申請未成年人房屋登記的，應(yīng)當(dāng)提交證明監(jiān)護(hù)人身份的材料;因處分未成年人房屋申請登記的，還應(yīng)當(dāng)提供為未成年人利益的書面保證。有些地方還需監(jiān)護(hù)人提供相關(guān)的公證材料。

　　只有為了未成年人的利益，監(jiān)護(hù)人才有權(quán)處理未成年人的房產(chǎn)，否則，監(jiān)護(hù)人不得處理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)。那么，什么情形下可以視為“為被監(jiān)護(hù)人的利益”呢？

　　1. 作為監(jiān)護(hù)人的父母為了未成年人的教育，比如支付學(xué)費(fèi)等，需要處理未成年人房產(chǎn)的；

　　2. 作為監(jiān)護(hù)人的父母為了未成年人的健康，比如治病等，需要處理未成年人房產(chǎn)的；

　　3. 有財(cái)產(chǎn)的無民事行為能力人、限制民事行為能力人造成他人損害的，作為監(jiān)護(hù)人的父母為未成年人支付侵權(quán)賠償款，需要處理未成年人房產(chǎn)的；

　　4. 未成年人的房產(chǎn)遇合法拆遷，作為監(jiān)護(hù)人的父母在不放棄房屋拆遷補(bǔ)償權(quán)利的情況下與拆遷部門簽訂《房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議》，而處理未成年人房產(chǎn)的；

　　5. 作為監(jiān)護(hù)人的父母需要出售舊房來為未成年人購買新房改善居住條件時，且購買的新房價值等于或大于舊房的價值，而處理未成年人房產(chǎn)的。靜安房產(chǎn)律所