三個租戶想互相交換房屋。換句話說，這是一種三路相互交換。X 女士是當?shù)卣淖鈶?，其租期?1994 年 1 月 1 日開始。她想搬入 Y 先生目前居住的物業(yè)。Y 先生是 RSL 租戶，其租期于 1984 年 5 月 1 日開始。Y 先生想搬入該物業(yè)目前由 Z 小姐居住，她是在股票轉讓 (LSVT) 后成立的住房協(xié)會的租戶。Z 小姐于 2001 年 4 月 3 日成為租戶。她想搬入 X 太太的物業(yè)。

　　靜安房產律師被要求就相互交流中涉及的法律影響向這些客戶提供建議。您應該充分考慮所有三方的法定權利和義務，并相應地向他們提出建議。您還應該將他們推薦給其他可能的法律支持和建議來源

　　為了能夠就他們是否應該進行相互交換向上述各方提供建議，有必要查看每個租戶在他們目前居住的房產中的權利。

　　在 X 女士是地方當局租戶的情況下，由于她持有該租約的時間，她很可能是一個有保障的租戶。希望與 X 夫人交換的其他各方需要確定這種情況，因為只有在租戶是安全租戶的情況下，才能授權從地方當局住房進行相互交換。如果 X 夫人沒有遵守租賃協(xié)議的條款，或者拖欠租金、成為反社會行為令的對象或任何其他違反她協(xié)議的行為，地方當局可能會向法院申請降級租約意味著她的相互交換權利將受到影響[1]。

　　對于 Y 先生，他是注冊社會房東的租戶，盡管注冊社會房東的一些租戶確實有安全租約，但有些人只有有保證的租約。安全租賃適用于所有 RSL 租戶，前提是租賃在1989 年 1 月15日之前開始[2]。我們被告知 Y 先生于 1984 年 5 月 1 日開始租賃。對于這種特殊情況，這意味著他將被歸類為與 X 夫人相同的安全租戶，前提是他沒有做任何違反租賃協(xié)議的事情可以讓他處于降級租戶的位置。

　　至于 Z 小姐是根據(jù)大規(guī)模自愿轉移[3]成立的房屋協(xié)會的租戶，她的租約直到 2001 年 4 月 3 日才開始。根據(jù) 1988 年的住房法，這意味著她將受到有保證的租賃[4]或有保證的短期租賃[5]，而不是安全租賃。盡管她可能可以進行相互交換，但如果明確拒絕轉讓的權利，她將需要檢查她的租賃協(xié)議。

　　有保障的租賃和有保障的租賃之間的主要區(qū)別在于，在有保障的租賃中，租金受 1977 年《租金法》管轄并由地方當局設定，因此不太可能大幅增加租金。在有保障的租賃中，租金由房東設定，可能會大幅波動，因此租金可能會大幅上漲[6]。安全的租戶也有更大程度的保護免受占有令的影響。如果房產是有保證的租賃，房東更容易獲得占有令。有保證的短期租賃為租戶提供了更少的免于驅逐的保護[7]。

　　其他應考慮的因素包括寵物的飼養(yǎng)、安全租賃的權利在轉讓后是否仍然受到保護以及轉讓后將獲得或失去哪些權利。

　　上述問題中最重要的問題之一是提供房屋交換的租戶的權利是否會受到保護。至于 Z 小姐，由于她是有保證的租約，Y 先生將失去作為有保證的租戶的權利，并受到新的有保證租約的裁決。屬于 X 夫人的地方當局財產將享有受保護的權利，而 Z 小姐將繼承這些受保護的權利并成為有保障的租戶。Y 先生租用的房產可能有也可能沒有受保護的權利，這取決于他所屬的住房協(xié)會。如果他的權利受到保護，那么 X 夫人將繼承這些受保護的權利。然而，如果他的權利不受保護，X 夫人將成為有保障的租戶。

　　在就相互交換提供建議時，我對 X 夫人的建議是讓她考慮如果她的租約從安全租約[8]變?yōu)橛斜ＷC租約的后果。

　　X 太太需要考慮，如果租金的波動幅度超過她習慣的程度，她是否能夠負擔房東可能增加的任何費用。她也可能失去購買房產的權利，因為有保證的租賃并不總是為租戶提供購買權，盡管有些人確實有。

　　何先生亦應考慮成為有保障租約持有人的不利之處，并決定他是否準備失去其有保障租約權利。

　　Z 小姐將獲得可靠的租約，因此更有可能從轉讓中受益。

　　其他需要考慮的因素是每一方占用的財產的大小。為了讓當局允許租戶進行相互交流，必須滿足某些條件。在進行交換之前，當局堅持要求所有租戶都有明確的租金賬戶。當局還將確保租戶提議搬遷到適合其當前住房需求的大小合適的房產。他們將允許租戶搬到最多比他們需要的多一間臥室的房產，盡管他們確實試圖阻止這種情況。不允許與私人出租房屋的租戶相互交換，這意味著驗證 Z 小姐所屬的住房協(xié)會的狀態(tài)，因為某些 LSVR 轉讓屬于私人房東的職權范圍[9]。

　　如果雙方決定進行相互交換，他們都需要獲得房東的書面許可才能進行交換。租賃應通過轉讓契約進行交換。房東可以出于各種原因拒絕交換。

　　總之，在就相互交換達成一致之前，所有各方都應檢查與他們交換的人的租賃協(xié)議，并確保他們對即將簽訂的新租賃協(xié)議感到滿意。他們還應確保房東同意相互交換，并可能希望就交換所涉及的復雜性向公民咨詢局尋求建議。他們還可以考慮使用 HOMES [10]住房協(xié)會流動和交換服務的服務，該服務提供可用房產清單，并指導他們完成轉讓契約的過程。程序中不應有貨幣兌換，因為這會使兌換成為非法。