“這項服務(wù)不僅幫助我避免了籌集還款資金的壓力，還讓整個交易變得更快、更安全?！痹诳聵騾^(qū)房地產(chǎn)登記服務(wù)中心、柯橋區(qū)建設(shè)局房地產(chǎn)管理中心、中國銀行 Keqiao 支行、 Shaoxing City 柯橋公證處的共同努力下，柯橋區(qū)成功地辦理了一手二手房“按揭轉(zhuǎn)讓”業(yè)務(wù)。靜安房產(chǎn)律師為您講解一下相關(guān)的情況。

　　買賣雙方通過二手房按揭貸款預(yù)審、公證存款資金監(jiān)管、二手房交易順利完成，賣方胡先生豎起了大拇指。據(jù)了解，這是我市首例二手房“帶抵押轉(zhuǎn)讓”業(yè)務(wù)。

　　二手房 "抵押過戶 "是指隨著所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，即有貸款抵押的房產(chǎn)，經(jīng)金融機構(gòu)同意和申請，無需提前還清貸款和解除抵押，直接辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，抵押權(quán)和產(chǎn)權(quán)同時轉(zhuǎn)移給買方。新模式下，將原有的抵押注銷、房地產(chǎn)過戶、新抵押設(shè)立整合為一項抵押變更、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記并行業(yè)務(wù)。

　　有效解決了傳統(tǒng)“先還貸后過戶”模式帶來的交易成本高、人員來回跑、流程環(huán)節(jié)多、過戶成本高等問題。同時，交易資金實行公證存管的第三方監(jiān)管模式。一旦交易失敗，資金將原路返回，保證了資金交易的安全性，有效防范了交易過程中的風(fēng)險。

　　辦理中引入的公證提存機制能夠充分發(fā)展保障了交易雙方的合法權(quán)益，確保了不動產(chǎn)登記更便民、更安全。區(qū)不動產(chǎn)登記服務(wù)貿(mào)易中心建設(shè)相關(guān)技術(shù)負責(zé)人表示，他們將進一步建立完善登記各環(huán)節(jié)，結(jié)合住建部門網(wǎng)簽系統(tǒng)設(shè)計優(yōu)化產(chǎn)業(yè)升級，提升買賣雙方帶押網(wǎng)簽備案便利度，規(guī)范問題具體實現(xiàn)交易業(yè)務(wù)流程，爭取盡快在全區(qū)各大商業(yè)銀行需要全面提高推廣該模式，讓更多群眾生活享受教育政策紅利。

　　筆者發(fā)現(xiàn)，自今年8月以來，廣州、深圳、珠海、昆明、南京等10多個城市開展了“押品轉(zhuǎn)讓”試點，浙江有9個城市也在試點。杭州、寧波、溫州、嘉興、湖州、舟山、金華、麗水、紹興等地正在推進二手房“抵押轉(zhuǎn)讓”。

　　《民法典》第406條明確規(guī)定，抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，抵押權(quán)不受影響。

　　我國《民法典》、《建筑法》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》等法律法規(guī)在表述承包人的概念時，使用了以下概念:承包人、建筑企業(yè)、施工人、建設(shè)工程承包人等。，但是沒有" "的表達。作為一個法律概念，實際建造者最早出現(xiàn)在2004年的解釋中，具體是2004年解釋的第1、4、25、26條。

　　“實際施工人”是《2004年解釋》創(chuàng)制的概念，旨在通過描述一個無效勞動合同中實際承攬建筑工程干活的低于國家法定資質(zhì)的施工技術(shù)企業(yè)、非法人管理單位、農(nóng)民工進行個人等，包括：

　?。?）分包合同的承包商；

　?。?）違反分包合同的承包人；

　　（3）缺乏相應(yīng)資質(zhì)而借用有資質(zhì)的建筑設(shè)計施工技術(shù)企業(yè)名義與他人簽訂建設(shè)項目工程管理施工合同的單位或者其他個人。

　　從本條款文義表述中可以明顯看出，實際施工人開始出現(xiàn)的前提基礎(chǔ)條件是建設(shè)項目施工管理合同過程中存在轉(zhuǎn)包、違法分包及借用有施工人員資質(zhì)的企業(yè)名義承攬建設(shè)中國工程等無效情形?！皩嶋H施工人”一般是“無效合同的承包人，轉(zhuǎn)承包人、違法分包合同的承包人、沒有相關(guān)資質(zhì)借用有資質(zhì)的建筑設(shè)計施工技術(shù)企業(yè)的名義與他人簽訂建筑信息工程安全施工合同的承包人”。

　　通俗地講，實際施工人就是在上述違法情形中實際完成了我們施工義務(wù)的單位產(chǎn)品或者其他個人。建設(shè)社會工程層層多手轉(zhuǎn)包的，實際施工人一般指最終導(dǎo)致投入大量資金、人工、材料、機械電子設(shè)備發(fā)展實際情況進行分析施工的施工人。一般學(xué)生而言：

　?。?）實際建造人是實際履行承包人義務(wù)的人，可以是進行整個建設(shè)工程的施工或者建設(shè)工程的施工的人。

　?。?）實際建造者與用人單位沒有直接或者名義上的合同關(guān)系。如果實際施工人員直接與承包商簽訂施工合同，則屬于承包商和施工人員，不需要強調(diào)“實際”二字。

　?。?）實際施工人與簽訂分包合同或者違法分包合同的承包人、出借資質(zhì)的施工企業(yè)之間不存在勞動人事關(guān)系或者勞動關(guān)系。司法實踐中，法律專業(yè)分包和勞務(wù)分包中的承包人不被認定為實際施工人。

　　 靜安房產(chǎn)律師認為，我們可以通過學(xué)生學(xué)習(xí)以及其他國家城市的先進管理經(jīng)驗，聯(lián)合住建、中國人民銀行柯橋支行、公證等部門對企業(yè)相關(guān)法律政策方面進行分析梳理，重塑辦事流程，抵押權(quán)從先注銷再重設(shè)，改為僅變更抵押信息，買方和銀行當(dāng)日就能領(lǐng)取不動產(chǎn)權(quán)證書和不動產(chǎn)權(quán)登記證明。