二手房交易在實(shí)踐中發(fā)生糾紛的事情很多，很大程度上是由于缺乏必要的經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)所致，那么購(gòu)買(mǎi)二手房，應(yīng)該注意什么?上海房產(chǎn)糾紛律師將為大家全面介紹二手房交易陷阱都有哪些，希望能幫助大家正確規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，避免掉進(jìn)陷阱中。

　　一、買(mǎi)二手房有哪些手續(xù)？

　　1、買(mǎi)賣(mài)雙方建立信息溝通渠道，買(mǎi)方了解房屋整體情況和產(chǎn)權(quán)情況，要求賣(mài)方提供合法證件，包括房屋所有權(quán)證、身份證明等證件。

　　2、如賣(mài)方企業(yè)提供的房屋進(jìn)行合法，可以提高上市公司交易，買(mǎi)方市場(chǎng)可以交納購(gòu)房定金（交納購(gòu)房定金不是一個(gè)商品房買(mǎi)賣(mài)的必經(jīng)程序），買(mǎi)賣(mài)關(guān)系雙方之間簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同（或稱(chēng)房屋買(mǎi)賣(mài)契約）。買(mǎi)賣(mài)雙方能夠通過(guò)自己協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)發(fā)展?fàn)顩r及成交價(jià)格、房屋交付使用時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)制度辦理等達(dá)成目標(biāo)一致意見(jiàn)后，雙方?jīng)]有簽訂至少一式三份的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

　　3、買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)當(dāng)共同向房地產(chǎn)交易管理部門(mén)申請(qǐng)審查。買(mǎi)賣(mài)雙方向房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)后，管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)審查有關(guān)文件，審查產(chǎn)權(quán)，批準(zhǔn)符合上市條件的房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)唇?jīng)或者部分經(jīng)其他共有人書(shū)面同意拒絕的，禁止上市交易。

　　4、契約。房地產(chǎn)交易管理部門(mén)根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買(mǎi)對(duì)象，按照交易部門(mén)事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)上報(bào)審批，交易雙方方可辦理契證簽約手續(xù)?，F(xiàn)在北京已經(jīng)取消了房地產(chǎn)交易過(guò)程中的買(mǎi)賣(mài)合同，也就是俗稱(chēng)的“白合同”。

　　5、交稅。稅費(fèi)的構(gòu)成更為復(fù)雜，這取決于房屋交易的性質(zhì)。例如，住房改革，危險(xiǎn)性轉(zhuǎn)移到住房，住房和其他商品房的稅費(fèi)不一樣。

　　6、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓和過(guò)戶(hù)手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門(mén)完成產(chǎn)權(quán)變更登記后，將交易資料移交發(fā)證部門(mén)，買(mǎi)受人憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知書(shū)到發(fā)證部門(mén)申請(qǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。

　　7、貸款買(mǎi)方與賣(mài)方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，買(mǎi)賣(mài)雙方均應(yīng)到貸款銀行申請(qǐng)貸款。銀行應(yīng)核實(shí)買(mǎi)方的信用，并評(píng)估雙方希望交易的房屋，以確定買(mǎi)方的貸款額，然后批準(zhǔn)買(mǎi)方的貸款，直到雙方完成財(cái)產(chǎn)登記變更，買(mǎi)方收到房屋所有權(quán)證明，銀行將發(fā)放一次性貸款。

　　8、買(mǎi)受人取得房屋所有權(quán)證并付清全部房款，出賣(mài)人交付房屋并結(jié)清全部物業(yè)費(fèi)后，雙方二手房買(mǎi)賣(mài)合同全部履行完畢。

　　二、購(gòu)買(mǎi)二手房需要注意哪些問(wèn)題？

　　第一，購(gòu)房人要查驗(yàn)所購(gòu)房屋的房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證。因?yàn)橹挥挟a(chǎn)權(quán)證和土地使用證齊全的房屋才能在二級(jí)市場(chǎng)交易。

　　第二，查看房屋所有權(quán)證上登記企業(yè)所有權(quán)人姓名、土地資源使用權(quán)證上登記的土地使用權(quán)人姓名，可以通過(guò)核實(shí)出賣(mài)人是否是房屋所有權(quán)人，是否有權(quán)利出賣(mài)該房屋。如果一個(gè)房屋所有權(quán)證上登記的姓名與土地利用使用權(quán)證上登記的姓名不一致，說(shuō)明該房屋至少轉(zhuǎn)讓過(guò)一次，土地合理使用權(quán)證尚沒(méi)有進(jìn)行分析相應(yīng)的變更，不得上市公司交易。如果我們發(fā)現(xiàn)我國(guó)房屋所有權(quán)證和土地綜合使用權(quán)證上登記的是兩人甚至出現(xiàn)多人，說(shuō)明該房屋是屬于多人共有知識(shí)產(chǎn)權(quán)，轉(zhuǎn)讓發(fā)展需要不斷得到解決所有數(shù)據(jù)產(chǎn)權(quán)人一致同意，否則學(xué)生可能存在導(dǎo)致市場(chǎng)交易行為無(wú)效問(wèn)題或者被撤銷(xiāo)。

　　第三，檢查房產(chǎn)證上的產(chǎn)權(quán)來(lái)源，無(wú)論是社會(huì)福利住房、房改還是商品房。只有當(dāng)兩份商品房證書(shū)完成后，才能上市交易，房改能否上市交易，我們必須看一下房改政策周?chē)乃袉挝唬鐣?huì)福利住房不符合監(jiān)管部門(mén)規(guī)定的條件和時(shí)限，不允許上市交易。

　　第四，委托人負(fù)責(zé)房產(chǎn)過(guò)戶(hù)的，應(yīng)當(dāng)要求看到產(chǎn)權(quán)人給代理人的書(shū)面委托書(shū)，委托書(shū)中的授權(quán)范圍以及委托人和代理人的身份證復(fù)印件。

　　第五，如果是從房屋中介機(jī)構(gòu)購(gòu)買(mǎi)二手房，應(yīng)注意中介機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，并在中介機(jī)構(gòu)的辦公室簽訂購(gòu)房合同。

　　第六，購(gòu)房?jī)r(jià)格是由當(dāng)事人自由約定的，應(yīng)當(dāng)合理確定購(gòu)房三方，一旦簽訂房屋合同或者協(xié)議解除合同，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。如果押金交付，一旦購(gòu)房，押金不予退還。

　　第七，一定要到擬購(gòu)買(mǎi)房屋進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查看房屋具體發(fā)展情況，對(duì)于擬購(gòu)買(mǎi)房屋的實(shí)際生活狀況有一個(gè)企業(yè)全面深入了解，包括但不限于房屋建筑結(jié)構(gòu)、新舊文化程度、是否裝潢、室內(nèi)環(huán)境設(shè)施網(wǎng)絡(luò)設(shè)備完好程度、是否有損壞等。

　　第八，購(gòu)買(mǎi)合同協(xié)議應(yīng)該是具體和可行的，建議最好找專(zhuān)業(yè)律師起草房屋購(gòu)買(mǎi)合同，是否應(yīng)該包括室內(nèi)項(xiàng)目，或哪些項(xiàng)目應(yīng)該明確約定，價(jià)格金額，付款時(shí)間，或付款條件，房屋轉(zhuǎn)讓?zhuān)飿I(yè)變更登記，違約責(zé)任和其他關(guān)鍵問(wèn)題作出必要的協(xié)議。

　　第九，雙方應(yīng)當(dāng)現(xiàn)場(chǎng)交接房屋，并簽署房屋交接清單，記錄交接房屋的房屋狀況、相關(guān)物品和設(shè)備的數(shù)量和狀態(tài)等。

　　第十，及時(shí)辦理房屋所有權(quán)和土地資源使用權(quán)變更信息登記。按照《物權(quán)法》規(guī)定，房屋、土地管理作為我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行登記交付使用原則，只有通過(guò)變更了 產(chǎn)權(quán)登記，才獲得了法律所認(rèn)可房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)。不進(jìn)行知識(shí)產(chǎn)權(quán)制度變更登記，只是為了一種社會(huì)對(duì)于一個(gè)房屋的事實(shí)占有，沒(méi)有自己獲得提高房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)。

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