上海專業(yè)房地產(chǎn)律師講售后返租分為兩種情況，一種是開發(fā)商全部銷售，另一種是開發(fā)商自持的一部分，大部分自持只是銷售的一小部分。

　　實踐中有兩個明顯的區(qū)別。其實我們做過房地產(chǎn)或者了解過房地產(chǎn)的人都會知道，只要房子位置好，房子好，很快就能賣出去，但是商店不容易賣。很多人都喜歡這個社區(qū)未來的整體價值。大家入住后，一定要需要公共配套業(yè)務。如果公共配套業(yè)務能掌握在我手中，未來的商業(yè)價值也會掌握在我手中。所以做生意的人其實從一開始就想自持，但是如果自持業(yè)務或者業(yè)務的實際控制權掌握在自己手中，前期業(yè)務投入很大，投入大不怕，住宅投入大。問題是回報周期長，這是最大的問題。業(yè)務回報周期很長，對嗎？

　　在一個商業(yè)場所，你必須支持三到五年，甚至10年才能成為一個成熟的商業(yè)區(qū)。在這種矛盾下，開發(fā)商最想做什么？

　　最好用別人的錢蓋房子，但是房子的控制權還在我手里，也就是最早出現(xiàn)的店鋪分拆銷售方式。這個時候開發(fā)商真的很想在早年自己持有商業(yè)物業(yè)的時候用套路。這個時候他會把一部分商業(yè)分割拆零銷售，解決一部分資金困難。當我沒有足夠的錢的時候，我可以用別人的錢蓋房子。

　　也就是說，開發(fā)商會出售部分業(yè)務。比如這里10萬平米，我賣3萬平米。我想賣給三個人，一個人1萬平米難嗎？即使一個人1000平米，也很難賣，對吧？但是如果一個人100平米甚至10平米。賣起來容易嗎？

　　我把它分成小份額?？芍Ц兜臄?shù)越大，賣得越好，同時我增加了高利潤回報，加上廣告，房子很容易賣，所以他最終必須解決一個問題，我賣給你是用你的錢，但房子的控制在我手中必須依靠什么來實現(xiàn)？租金回報，對吧？它必須通過售后租金回報來實現(xiàn)，但我想給你高利潤。我也很難支持它嗎？

　　前十年的生意要靠養(yǎng)，前三年五年我要給你8~10%的回報，誰能支撐，支撐不起怎么辦？

　　另外，成立公司來回租房，用另一家公司違約，上海專業(yè)房地產(chǎn)律師從幾千萬到幾億不等。違約幾年后申請破產(chǎn)，合法擺脫債務。這就是它的目的。

　　這就是我們背后的商業(yè)邏輯。開發(fā)商是怎么做到的。然而，一些開發(fā)商并不那么殘忍。我沒有破產(chǎn)，但我的租金違約是肯定的。我們在河北保定看到了這樣一個項目。它自持70%，銷售30%。此外，這個項目的情況如何？他開業(yè)了。他幾年前經(jīng)營得不是很好，但他的地理位置特別好，也就是說，未來的商業(yè)價值將會上升。

　　所以開發(fā)商從來沒有想過這個項目要賣，轉手，他認為生意總是在我手里，所以他簽了10年的回購，等于10年你得到高利息，10年后我恢復回購或溢價回購，這對買家特別有吸引力嗎？

　　萬無一失，中間拿了利息店我不想要，還可以給你買回來。

　　事實上是什么子的？現(xiàn)實很殘酷。河北省保定市前五年沒有拿到1美分的租金。五年后，每個人都無法忍受。你的開發(fā)商不是說回購。我不會和你一起玩你提前回購。你是個騙子。開發(fā)商說是的，我們的合同約定了10年的回購。如果我們提前5年回購怎么辦？打50%的折扣。你花了100萬買房子。你在過去的五年里得不到一分錢的收入。五年后打50%的折扣。你想要嗎？你已經(jīng)拖了五年了。你很不舒服。

　　如果我在銀行存款能產(chǎn)生多少利息，如果我投資，我能賺多少錢？現(xiàn)在不僅賺不到一分錢，而且還面臨著可能拿不回來的風險。你現(xiàn)在可以拿回來了。無論如何，你可以以50%的折扣拿回來。這個問題可以解決，你不必因為這個問題而睡不著。

　　你不想以原價回購嗎？沒問題。10年后我給你原價回購，10年免息用你的錢。你收不到租金嗎？收不到租金跟我沒關系。你可以找一家回租公司，告訴他，拿不到錢。如果你贏了，申請法院不能執(zhí)行怎么辦？

　　這就是開發(fā)商的套路。后來怎么做，后來會發(fā)生什么？開發(fā)商不想自持。我發(fā)現(xiàn)這種方法太容易賣了。

　　然后我們看到一些項目全部銷售，利潤回報高，我們看到江蘇和浙江，8萬到10萬平方米的商家，正常情況下，你認為他的建設成本低，業(yè)務只有40年，建設成本很低，位置好，回報高8~10萬銷售，全部銷售，高租金不能得到，得不到怎么辦？

　　你去訴訟，我的房屋銷售合同已經(jīng)完成，我的房子給你，你的房子也給我，所以一只手支付房子履行，租金違約是另一種法律關系，你找到租賃公司，租賃公司不能給，與我們的開發(fā)商無關，這里業(yè)主經(jīng)常說一個問題，你說房子交付你沒有給我們，你給物業(yè)租賃公司。

　　然后我們很多業(yè)主三五年后恢復過來，因為他們向法院起訴，業(yè)主拿不到錢。他覺得開發(fā)商賣給我的時候簽了租賃合同。你和租賃公司是一群人。租賃公司不給他租金的時候，已經(jīng)過去了好幾年了。幾年后，他向法院起訴。開發(fā)商說我和租賃公司不在一起。我的合同已經(jīng)履行了，房子已經(jīng)交給你了。

　　然后在這個時候，主人恢復了理智。他說你把它交給了我嗎？你沒有把房子交給我。你把它交給了一家回租公司。然后開發(fā)商在這個時候拿出了所有的委托收款合同、授權委托書和委托收款合同。你的托管公司已經(jīng)為你收到了房子，所以收款行為是合法的。合同履行后，我沒有責任。關鍵是法院也承認這一觀點。你認為違法行為披上了合法的外衣嗎？人們陷入了痛苦的境地。事實上，這是商業(yè)的本質。我想用你的錢蓋房子。完成后，我會通過高回報提高房價。出售后，賺錢與否與我無關。

　　托管公司的情況如何？首先，開發(fā)公司是一個項目系統(tǒng)，因為項目建立了一個開發(fā)公司，項目公司不會涉及他的集團，他將使用房地產(chǎn)公司的法律風險，項目公司隔離集團公司之間的風險，也就是說，我的項目，我賠錢，也不會讓我去他那里賠錢，這是第一層。

　　第二個層次是什么？我使用一家只投資100萬至500萬的托管公司來承擔不能支付你的資金的違約責任。然后，如果托管公司不能支付債務，在資不抵債后申請破產(chǎn)，這是開發(fā)商的慣例。