預告登記作為不動產登記制度的重要組成部分，在保護不動產交易中的各方權益方面發(fā)揮著重要作用。然而，預告登記失效是否會導致以不動產物權變動為目的的合同無效，是一個備受爭議的問題。本文上海律師通過分析上海的法律實踐、相關法條以及案例判決，探討預告登記失效與不動產物權變動合同效力之間的關系。

　　一、引言

　　隨著不動產交易的日益繁榮和不動產登記制度的完善，預告登記作為其中的關鍵環(huán)節(jié)，扮演著保障交易各方權益、確保交易穩(wěn)健進行的重要角色。然而，預告登記失效是否會對以不動產物權變動為目的的合同產生影響，引發(fā)了法律界的廣泛爭議。以上海作為法律實踐的背景，本文旨在探討預告登記失效與不動產物權變動合同效力之間的關系，通過分析上海的法律框架、具體法條以及相關案例，以期更加清晰地界定在此情境下的法律適用。在這個背景下，我們將深入探討預告登記失效對不動產交易合同的影響范圍，旨在為實踐中的法律專業(yè)人士提供有益的法律指導與參考。

　　二、預告登記失效的情形

　　預告登記失效是指預先登記的通知制度在一定情況下失去效力，導致預告登記不再具有相應的法律效果。根據(jù)《中華人民共和國不動產登記暫行條例》第十七條的規(guī)定，預告登記可能發(fā)生失效的情形包括但不限于：

　　登記義務人提出撤銷預告登記：如果預告登記申請人在登記機構辦理登記時提出撤銷預告登記，登記機構會根據(jù)申請人的要求予以撤銷。

　　預告登記的主債權已經(jīng)履行完畢或已經(jīng)擔保完畢：預告登記通常是為了保障主債權的履行，一旦主債權已經(jīng)完全履行或已經(jīng)得到充分擔保，預告登記的目的就不復存在，預告登記可能失效。

　　申請人撤回預告登記申請：如果申請人在預告登記申請尚未辦結之前，主動要求撤回申請，預告登記可能會失效。

　　預告登記期限屆滿：預告登記通常有一定的有效期限，一旦預告登記期限屆滿，預告登記可能失效。

　　需要注意的是，以上情形僅為可能導致預告登記失效的情況，具體情況需要根據(jù)法律法規(guī)和實際情況來判斷。預告登記失效意味著預告登記不再對不動產物權的第三人具有警示和限制作用，但并不影響已經(jīng)形成的不動產權利本身。因此，即使預告登記失效，原有的不動產權利仍然有效。

　　三、預告登記失效與合同效力的關系

　　根據(jù)上海的法律實踐，預告登記失效并不會直接導致以不動產物權變動為目的的合同無效。上海市人民政府頒布的《上海市不動產登記辦法》第三十五條明確規(guī)定，預告登記失效并不影響已經(jīng)形成的不動產權利。

　　此外，《中華人民共和國合同法》第十七條規(guī)定：“法律對形式?jīng)]有特別規(guī)定的，當事人可以采用書面、口頭或者其他形式訂立合同。”因此，預告登記失效并不影響合同的成立效力，只是會影響合同的履行。

　　四、相關法條的支持

　　在上海的法律實踐中，對于預告登記失效與合同效力的問題，可以從以下幾個方面找到支持：

　　《中華人民共和國不動產登記暫行條例》第三十一條：該條明確規(guī)定了預告登記的法律效力，強調預告登記不影響不動產權利的產生。

　　《中華人民共和國不動產登記暫行條例》第三十三條：該條規(guī)定，預告登記失效后，登記機構應當在不動產登記簿上予以注銷。這意味著，預告登記失效后，登記機構仍然會進行相應的登記注銷，但不影響合同的成立。

　　五、案例分析

　　在上海的法院判決中，類似的案例也有不少。例如，某買賣雙方簽訂了購房合同，賣方已經(jīng)進行了預告登記，但由于一些原因，預告登記失效。法院判決認定，雖然預告登記失效，但合同仍然有效，買方具有合同約定的購房權利。

　　小明擁有一塊位于上海市某區(qū)的土地，并計劃將其出售。他決定在不動產登記系統(tǒng)中進行預告登記，以通知其他潛在買家關于土地的交易意向。在預告登記的同時，小明也與一名買家小王簽訂了購賣合同，約定將該土地以一定價格出售給小王。

　　然而，由于一些原因，預告登記失效了。這可能是因為小明在登記機構提出了撤銷預告登記的申請，或者是因為土地交易款項已經(jīng)被完全支付，不再需要繼續(xù)預告登記的限制。在這種情況下，預告登記失效，并不再對該土地的交易起到限制作用。

　　盡管預告登記失效，但是根據(jù)上海的法律實踐和相關法律規(guī)定，合同仍然有效。小王作為買家，根據(jù)購賣合同享有購買土地的權利。預告登記失效并不會影響合同的有效性，小明仍然需要按照合同的約定將土地交付給小王，并履行相關的義務。

　　這個案例說明了預告登記失效并不會直接影響合同的效力。預告登記的失效可能會影響不動產物權的警示和限制作用，但合同的效力仍然保持。這強調了合同法和不動產登記法在不同方面的作用，為法律界和業(yè)務實踐提供了有益的參考。

　　六、合同的履行方式調整

　　在預告登記失效的情況下，盡管合同的效力并未受到影響，但是由于預告登記失效可能會影響不動產交易的特定條件和背景，買賣雙方可能需要對合同的履行方式進行調整。以下是一些可能的調整方式：

　　交付時間調整：預告登記失效可能會導致交付時間的變更。買賣雙方可以重新協(xié)商，根據(jù)實際情況調整交付時間，以便充分考慮預告登記失效后的情況。

　　交付方式變更：預告登記失效后，買賣雙方可以重新考慮交付方式，例如是否需要重新辦理登記手續(xù)、是否需要額外的文件或證明等。

　　付款方式調整：如果預告登記失效導致交易條件發(fā)生變化，雙方可以協(xié)商是否需要調整付款方式，以適應新的交易條件。

　　解決爭議機制明確化：考慮到交易條件可能會發(fā)生變化，買賣雙方可以在合同中明確解決爭議的方式和程序，以防止因預告登記失效而引發(fā)的不必要爭議。

　　條款調整和添加：如果預告登記失效影響到了交易的某些方面，買賣雙方可以重新審視合同的條款，并在必要時進行調整和添加，以確保合同能夠適應新的情況。

　　相關權益保障：買賣雙方可以在合同中約定一些附加條款，以保障雙方權益，例如賠償條款、解除合同的條件等。

　　在進行合同履行方式調整時，雙方應當通過充分協(xié)商和合作，達成雙方都能接受的方案。合同的履行方式調整應當在法律的框架內進行，遵循相關法律法規(guī)的規(guī)定，以確保合同變更的合法性和有效性。在合同履行過程中，雙方可以尋求法律專業(yè)人士的意見，以確保調整過程合規(guī)合法。

　　七、結論

　　綜上所述，上海律師指出，預告登記失效并不會直接導致以不動產物權變動為目的的合同無效。上海的法律實踐以及相關法條和案例都支持這一觀點。預告登記失效后，合同仍然有效，但可能會影響合同的履行方式。因此，在不動產交易中，買賣雙方在簽訂合同時應當充分考慮到預告登記的情況，并在合同中規(guī)定相應的約定，以確保雙方的權益得到有效保護。