裁判要旨：《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第二十八條規(guī)定的適用專屬管轄的不動產(chǎn)糾紛僅限于“因不動產(chǎn)的權(quán)利確認、分割、相鄰關(guān)系等引起的物權(quán)糾紛”。案涉合同系因房屋買賣引起不動產(chǎn)權(quán)屬變動，屬于因合同關(guān)系產(chǎn)生的債權(quán)類糾紛，不適用《中華人民共和國民事訴訟法》第三十三條第一項規(guī)定的專屬管轄。和上海房產(chǎn)律師一起走進下面這起案例。

　　中華人民共和國最高人民法院

　　民 事 裁 定書(2018)最高法民申1175號

　　再審申請人(一審被告、二審上訴人)：北京西曼國際服飾有限公司，住所地北京市北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)地盛西路**院**樓****。

　　法定代表人：高金魁，該公司董事長。

　　委托訴訟代理人：范剛奇，該公司員工。

　　委托訴訟代理人：喬占祥，北京市金臺律師事務(wù)所律師。

　　被申請人(一審原告、二審上訴人)：辛集市萬福服飾有限責任公司，住所地河北省辛集市某街某號。

　　法定代表人：雷彥輕，該公司總經(jīng)理。

　　委托訴訟代理人：雷彥杰，該公司員工。

　　一審被告、二審被上訴人：高金魁。

　　再審申請人北京西曼國際服飾有限公司（以下簡稱西曼公司）因與被申請人辛集市萬福服飾有限責任公司（以下簡稱萬福公司），一審被告、二審被上訴人高金魁房屋買賣合同糾紛一案，不服河北省高級人民法院(2017)冀民終593號民事判決，向本院申請再審。本院依法組成合議庭對本案進行了審查，現(xiàn)已審查終結(jié)。

　　西曼公司申請再審稱，（一）一審、二審法院在管轄問題上適用法律錯誤，本案應(yīng)適用不動產(chǎn)糾紛專屬管轄之規(guī)定，二審法院應(yīng)撤銷原判并將本案移送至有管轄權(quán)的人民法院審理。1、案涉土地及房屋位于北京市XXX的xxx，性質(zhì)為工業(yè)用地和廠房。根據(jù)北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的特殊政策，土地使用權(quán)的取得及房屋產(chǎn)權(quán)登記、過戶均需經(jīng)過當?shù)卣嘘P(guān)部門的特殊審批手續(xù)。因此，案涉廠房買賣合同屬于政策性房屋買賣合同，應(yīng)適用《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第二十八條第二款之規(guī)定，適用不動產(chǎn)糾紛專屬管轄之規(guī)定，由北京市大興區(qū)人民法院管轄。2、高金魁并非本案適格被告，萬福公司將高金魁列為被告，意圖是規(guī)避專屬管轄。2011年7月8日《股權(quán)投資協(xié)議書》及《股權(quán)投資協(xié)議附件》的合同簽訂地、履行地、西曼公司住所地均在北京，一審法院對本案沒有管轄權(quán)。高金魁在上述協(xié)議上簽字系履行職務(wù)行為，一審判決也明確認定高金魁不承擔責任。二審法院在明知且認定高金魁不承擔責任的情況下，仍未對惡意將高金魁列為被告而導致本案管轄權(quán)錯誤這一問題進行實質(zhì)性審查。2013年10月31日《股權(quán)投資協(xié)議書》及《之補充協(xié)議》表述的股權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜也與高金魁無關(guān)，萬福公司所稱協(xié)議涉及轉(zhuǎn)讓高金魁股份與事實不符。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百三十一條規(guī)定，因本案適用不動產(chǎn)專屬管轄之規(guī)定，因此二審法院應(yīng)依法對一審法院是否享有管轄權(quán)予以審查。（二）一審法院訴訟程序違法，且存在認定事實的主要證據(jù)未經(jīng)質(zhì)證的情形，剝奪了西曼公司的訴訟權(quán)利，二審法院對此未予糾正。第一次開庭時，一審法院經(jīng)《人民法院報》于2017年2月23日刊登應(yīng)訴和開庭日期公告。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第八十二條第二款規(guī)定，本案開庭日期應(yīng)為2017年5月29日。但一審法院卻于2017年5月26日違法缺席開庭。第二次開庭時，一審法院沒有直接通知西曼公司及高金魁，也未進行公告，而是直接于2017年6月6日開庭，程序違法。二審法院在明知一審程序違法的情況下，并未主動核實及依法糾正。（三）一審、二審法院認定事實錯誤，往來郵件中的《股權(quán)投資協(xié)議》《附件》《協(xié)議及補充協(xié)議》均未成立，不存在調(diào)換廠房之合意，更不存在繼續(xù)履行等問題，萬福公司強占C3房屋的行為不應(yīng)得到法律保護。上述協(xié)議均未形成正式的、書面的蓋章或簽字版本，并未成立。西曼公司與萬福公司之間的郵件往來僅是在合同簽訂之前進行磋商，并未就調(diào)換廠房達成一致約定。且在萬福公司申請執(zhí)行異議及異議之訴中，始終沒有提供將西曼國際項目A2廠房變更為C3廠房的相關(guān)證據(jù)。（四）一審、二審判決超出萬福公司的訴訟請求，萬福公司在未經(jīng)西曼公司同意且案涉房屋已被北京市大興區(qū)人民法院查封、執(zhí)行的情況下強占C3廠房，未交清全款且未取得西曼公司的同意和準許，不應(yīng)得到法律保護。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十條第一項之規(guī)定，一審、二審法院判決繼續(xù)履行協(xié)議、辦理物業(yè)和入住等相關(guān)手續(xù)錯誤。一審中萬福公司訴請第一項是要求西曼公司繼續(xù)履行合同，辦理廠房交付手續(xù)。但是，一審判決第二項判令西曼公司在判決生效十日內(nèi)為萬福公司辦理物業(yè)和入住等相關(guān)手續(xù)。一審法院違法為萬福公司變更、增加了訴訟請求，二審法院對此并未予以糾正。案涉土地房屋已經(jīng)被北京市大興區(qū)人民法院依法查封，萬福公司要求西曼公司辦理廠房交付手續(xù)，且一審、二審判決辦理物業(yè)和入住等相關(guān)手續(xù)明顯不當。（五）一審判決將西曼公司與萬福公司之間的房屋買賣關(guān)系錯誤界定為租賃關(guān)系，二審判決雖將本案案由界定為房屋買賣合同糾紛，但對一審判決中有關(guān)租賃關(guān)系的認定未予糾正，屬認定事實錯誤。（六）萬福公司及其他購房人提起的訴訟已被北京市三級法院駁回。（七）雖然本案訴訟標的不大，但與本案直接相關(guān)的訴訟案件較多，涉及總金額達數(shù)億元，涉案債權(quán)人人數(shù)較多，影響較大，因此應(yīng)由最高人民法院提審或指定北京市有管轄權(quán)的人民法院再審。西曼公司依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第四項、第六項、第九項、第十項、第十一項規(guī)定申請再審。

　　萬福公司提交意見稱，（一）一、二審判決適用法律正確，認定事實清楚，應(yīng)駁回西曼公司的再審申請。首先，雙方所簽協(xié)議未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，協(xié)議合法有效。協(xié)議約定的廠房已經(jīng)建成并驗收，萬福公司也已經(jīng)實際占有使用。其次，西曼國際項目的建設(shè)已經(jīng)當?shù)夭块T審批同意，并取得了一系列許可證明。案涉合同不屬于《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定的因未取得預(yù)售許可證明而導致合同無效的情形。萬福公司通過股權(quán)投資并最終取得案涉房屋產(chǎn)權(quán)，不存在違法進行房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的情形，亦是雙方合意。萬福公司是由政府招商引資來到西曼國際科技園，且亦莊“一谷五園”項目其他的招商轉(zhuǎn)讓廠房均已辦理產(chǎn)權(quán)分割手續(xù)。（二）本案一、二審程序合法。西曼公司在上訴狀中對程序違法和管轄權(quán)問題進行了陳述，二審法院對此的認定理據(jù)充分。一審程序合法，西曼公司以此理由申請再審沒有依據(jù)。西曼公司主張本案為政策性房屋買賣合同但未提供任何證據(jù)予以證明。房屋合同產(chǎn)生的糾紛應(yīng)歸入因合同關(guān)系產(chǎn)生的債權(quán)類糾紛，不適用《中華人民共和國民事訴訟法》第三十三條第一項規(guī)定的專屬管轄。且根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條規(guī)定，管轄權(quán)問題不能成為申請再審的法定事由。（三）西曼公司稱有生效法律文書足以推翻一、二審判決的說法沒有事實和法律依據(jù)。（四）西曼公司在另案中明確認可萬福公司于2015年10月即自行入住案涉廠房并經(jīng)營至今的事實。因此，西曼公司在本案中主張萬福公司未實際占有使用案涉房屋與事實不符。在本案二審期間，西曼公司也從未主張案涉房產(chǎn)已被北京市大興區(qū)人民法院執(zhí)行查封。（五）西曼公司的再審申請已經(jīng)超過法定時限。

　　本院認為，本案再審審查的焦點問題為：（一）本案一審、二審審理程序是否違反法律規(guī)定；（二）本案應(yīng)否適用專屬管轄規(guī)定；（三）案涉協(xié)議的效力及能否繼續(xù)履行的問題。

　　（一）關(guān)于本案一審、二審審理程序是否違反法律規(guī)定的問題。根據(jù)二審查明的事實，一審法院在案件開庭審理前，通過郵寄送達、到西曼公司直接送達等多種方式向西曼公司、高金魁送達相關(guān)案件文書均未能有效送達，且一審法院郵寄及現(xiàn)場送達的地址均與西曼公司營業(yè)執(zhí)照注冊登記地址和在其他案件中使用的地址一致，也與西曼公司向本院申請再審時提供的送達地址、聯(lián)系電話等信息相同，故不排除西曼公司有故意拒收一審法院訴訟文書之嫌。在此情況下，一審法院采用公告送達方式，在《人民法院報》于2017年2月23日刊登了應(yīng)訴及開庭日期公告。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第九十二條規(guī)定，自公告發(fā)出之日起經(jīng)過六十日，即視為送達。西曼公再審申請主張一審開庭日期應(yīng)為2017年5月29日，但其自述系2017年6月才看到《人民法院報》刊登的本案公告，即便本案2017年5月29日開庭審理，西曼公司也不可能且實際未能到庭應(yīng)訴，也就是說西曼公司未能到庭應(yīng)訴并非因公告開庭日期的計算差異所導致。此外，2017年6月6日一審法院核對證據(jù)原件的詢問程序亦不違反《中華人民共和國民事訴訟法》的相關(guān)規(guī)定。一審法院審理程序合法，其對期間的計算雖與西曼公司主張的有差異，但并未對西曼公司的實體權(quán)利產(chǎn)生影響，西曼公司關(guān)于此點的申請再審理由不成立。

　?。ǘ╆P(guān)于本案是否適用專屬管轄規(guī)定的問題。第一，根據(jù)案涉《股權(quán)投資協(xié)議書》的約定，雙方的合同目的是萬福公司通過支付股權(quán)投資款的方式，取得西曼國際項目面積約2500平方米廠房的產(chǎn)權(quán)，該協(xié)議名為股權(quán)投資協(xié)議，實為房屋買賣合同。《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第二十八條規(guī)定的適用專屬管轄的不動產(chǎn)糾紛僅限于“因不動產(chǎn)的權(quán)利確認、分割、相鄰關(guān)系等引起的物權(quán)糾紛”，而案涉合同系因房屋買賣引起不動產(chǎn)權(quán)屬變動，屬于因合同關(guān)系產(chǎn)生的債權(quán)類糾紛。因此，本案不屬于《中華人民共和國民事訴訟法》第三十三條第一項規(guī)定的適用專屬管轄規(guī)定的情形。第二，一審、二審法院均認定高金魁在《股權(quán)投資協(xié)議書》上簽字的行為系履行職務(wù)的行為，對違約賠償金不承擔連帶責任，在不適用專屬管轄規(guī)定的情況下，一審法院受理本案訴訟并無不當。

　?。ㄈ╆P(guān)于案涉協(xié)議的效力及能否繼續(xù)履行的問題。第一，根據(jù)原審查明的事實，案涉西曼國際項目的建設(shè)獲得了政府部門審批同意，并取得了《國有土地使用權(quán)證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》等相關(guān)證照。雙方在《股權(quán)投資協(xié)議書》中約定買賣A2廠房，并且還對后續(xù)辦理產(chǎn)權(quán)分割等問題做了明確約定。如協(xié)議第二條指出了產(chǎn)權(quán)分割需具備的條件、第三條約定產(chǎn)權(quán)分割條件具備后，由西曼公司負責辦理產(chǎn)權(quán)分割手續(xù)，經(jīng)北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)有關(guān)部門批準后發(fā)放產(chǎn)權(quán)證。因此案涉協(xié)議是雙方當事人在平等自愿基礎(chǔ)上作出的真實意思表示，約定內(nèi)容不違反法律規(guī)定，應(yīng)認定合法有效。第二，雙方《股權(quán)投資協(xié)議書》及《股權(quán)投資協(xié)議附件》簽訂于2011年7月8日，另案查明的案涉項目被西曼公司用于設(shè)立抵押的時間為2013年12月10日，即萬福公司簽訂協(xié)議的時間早于案涉項目抵押設(shè)立的時間。根據(jù)合同約定，西曼公司2013年9月30日應(yīng)當交付A2廠房，但是協(xié)議簽訂后西曼公司并未如約建成A2廠房。西曼公司逾期交付案涉房屋構(gòu)成違約，應(yīng)按合同約定支付違約金，原審法院對此予以認定，并無不當。雙方多次通過往來電子郵件的形式約定由A2廠房換成已經(jīng)建設(shè)的C3廠房，同時對萬福公司的投資總額及廠房交付時間也做了變更約定。雖然沒有形成書面的合同形式，僅是電子文本的來往，但郵件內(nèi)容包含西曼公司同意將原A2廠房調(diào)換為C3廠房的約定，是西曼公司對協(xié)議事項的認可。2015年5月20日西曼公司還出具《承諾書》，明確承諾對A2廠房予以調(diào)換。2015年10月，萬福公司自主入住并實際使用C3廠房至今。因此，西曼公司再審關(guān)于雙方協(xié)議不成立、不存在調(diào)換廠房合意、更不存在繼續(xù)履行的主張，缺乏事實和法律依據(jù)，本院不予采信。第三，原審判決西曼公司為萬福公司辦理物業(yè)和入住等相關(guān)手續(xù)，并非判令辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，該部分內(nèi)容在雙方當事人所簽協(xié)議中有約定，是西曼公司應(yīng)承擔的合同義務(wù)。因此，該判項屬于支持繼續(xù)履行合同的內(nèi)容，并非超出萬福公司的訴請范圍進行判決。第四，雖然案涉房產(chǎn)在另案中被擔保權(quán)人申請查封，但無證據(jù)表明該房產(chǎn)是西曼公司唯一可被執(zhí)行的財產(chǎn)，而且抵押權(quán)可因主債權(quán)實現(xiàn)而歸于消滅，故對西曼公司援引《中華人民共和國合同法》第一百一十一條規(guī)定主張一審判決錯誤的觀點，本院不予支持。此外，西曼公司的其他申請再審理由，亦理據(jù)不足。

　　綜上，西曼公司申請再審的理由不成立。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款，《最高人民法院關(guān)于適用的解釋》第三百九十五條第二款之規(guī)定，裁定如下：

　　駁回北京西曼國際服飾有限公司的再審申請。

　　在實際法律問題情景中，個案情況都有所差異，為了高效解決您的問題，保障合法權(quán)益，建議您直接向上海房產(chǎn)律師說明情況，解決您的實際問題。