因?yàn)橄拶?gòu)政策等原因，限制了一部分人的購(gòu)房條件，也催生了很多規(guī)避方法，比如借名買(mǎi)房就是方法之一。但因房?jī)r(jià)上漲、政策變化、各方關(guān)系變化等原因，借名買(mǎi)房出現(xiàn)的糾紛也層出不窮，上海房產(chǎn)糾紛律師就借名買(mǎi)房的法律風(fēng)險(xiǎn)及其防范作簡(jiǎn)要分析并提出相應(yīng)的防范建議。

　　一、借名買(mǎi)房的風(fēng)險(xiǎn)

　　1.名義產(chǎn)權(quán)人反悔

　　如果名義財(cái)產(chǎn)所有者（被借來(lái)購(gòu)買(mǎi)房屋的人，而不是實(shí)際購(gòu)買(mǎi)者）違約，而且投資者不能充分證明雙方之間的委托代理關(guān)系和支付購(gòu)買(mǎi)價(jià)格的事實(shí)，那么就很難獲得房屋所有權(quán)或收回購(gòu)買(mǎi)價(jià)格。

　　2.銀行借款合同提前終止。

　　如果銀行發(fā)現(xiàn)實(shí)際買(mǎi)方與放款人不是同一人，也可以根據(jù)貸款合同的有關(guān)規(guī)定，提前解除合同。如果你不能得到貸款，就很難買(mǎi)到房子。

　　3.名義上的財(cái)產(chǎn)所有人卷入債務(wù)等糾紛。

　　從名義進(jìn)行產(chǎn)權(quán)人領(lǐng)取房產(chǎn)證，到將房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶給出資人的這段學(xué)習(xí)時(shí)間，一種發(fā)展情況是，如果企業(yè)名義產(chǎn)權(quán)人對(duì)他人負(fù)有到期問(wèn)題不能及時(shí)清償?shù)膫鶆?wù)，或存在一些離婚經(jīng)濟(jì)糾紛，則房產(chǎn)很有自己可能被查封或拍賣(mài)。

　　另一種情況是，名義產(chǎn)權(quán)人中途發(fā)生意外，很可能導(dǎo)致繼承糾紛的產(chǎn)生。在這種情況下，出資人很難得到房屋，而只能要求對(duì)方返還房?jī)r(jià)款、違約金，不能要求繼續(xù)履行合同、取得房產(chǎn)。

　　4.名義上的產(chǎn)權(quán)所有人私下出售房子

　　如果財(cái)產(chǎn)的名義所有人不誠(chéng)實(shí)，秘密出售財(cái)產(chǎn)，而買(mǎi)受人（第三人）因?yàn)閷?duì)財(cái)產(chǎn)登記的信任而購(gòu)買(mǎi)財(cái)產(chǎn)，那么，實(shí)物貨幣買(mǎi)受人可能無(wú)法收回財(cái)產(chǎn)。

　　5.借名買(mǎi)房合同無(wú)效

　　如果以買(mǎi)房為幌子購(gòu)買(mǎi)的房屋是經(jīng)濟(jì)適用房等特殊房屋，一般認(rèn)為以買(mǎi)房為幌子的購(gòu)房合同無(wú)效。其法律依據(jù)是當(dāng)事人有惡意規(guī)避法律或者國(guó)家政策的行為，屬于合同法中關(guān)于違反法律規(guī)定或者以合法形式掩蓋非法目的的合同無(wú)效的情形。即使雙方簽訂了這樣的書(shū)面協(xié)議，并向公證處申請(qǐng)公證，公證處也不會(huì)受理。

　　6.過(guò)戶產(chǎn)生的稅費(fèi)

　　即使自己名義進(jìn)行產(chǎn)權(quán)人不存在沒(méi)有任何企業(yè)違約及有違社會(huì)誠(chéng)信的行為，那么將名義產(chǎn)權(quán)人名下的房屋轉(zhuǎn)移登記到真正的產(chǎn)權(quán)人名下，也要學(xué)習(xí)負(fù)擔(dān)以及相應(yīng)的稅費(fèi)。

　　二、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

　　1.所購(gòu)房屋的性質(zhì)

　　如果你要買(mǎi)的房子是拆遷房、安置房、經(jīng)適房等對(duì)交易條件有政策限制的房子，那么最好不要買(mǎi)，以免產(chǎn)生糾紛，造成房子空置。

　　2.簽訂“借名買(mǎi)房合同”需要明確房屋的所有權(quán)歸屬，明確雙方的權(quán)利義務(wù)

　　假借他人名義購(gòu)買(mǎi)房屋的人通常是真正的投資者。因此，房地產(chǎn)律師賴紹松提醒，“甲方以甲方名義協(xié)商購(gòu)買(mǎi)房屋，乙方支付房款，房屋所有權(quán)歸乙方所有，與甲方無(wú)關(guān)”等特殊條款應(yīng)在合同中明確規(guī)定，防止房屋所有權(quán)不明，為今后糾紛埋下隱患。

　　3.借名買(mǎi)房人控制自己買(mǎi)房手續(xù)進(jìn)行材料、留存時(shí)間足夠的證據(jù)

　　原始投資憑證，如存折、購(gòu)貨發(fā)票等，一定要保管好。因此，一旦名義所有人以違約的名義購(gòu)買(mǎi)房屋，買(mǎi)受人的名義就可以用足夠的證據(jù)證明該房屋是以所有人的名義購(gòu)買(mǎi)的實(shí)際產(chǎn)權(quán)。

　　4.規(guī)定無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任違約

　　為了防止名義房產(chǎn)所有者違反貸款購(gòu)房合同的約定，房屋應(yīng)轉(zhuǎn)讓或抵押給第三方，在合同中購(gòu)買(mǎi)最佳協(xié)議： 登記購(gòu)房者不得轉(zhuǎn)讓房屋、延遲轉(zhuǎn)讓、出售給第三方的房屋等，如果存在這樣的違約，將承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。這樣就為雙方嚴(yán)格履行貸款合同購(gòu)買(mǎi)房屋，提供了相對(duì)充分的法律保護(hù)。

　　在實(shí)際法律問(wèn)題情景中，個(gè)案情況都有所差異，為了高效解決您的問(wèn)題，保障合法權(quán)益，建議您直接向上海房產(chǎn)糾紛律師說(shuō)明情況，解決您的實(shí)際問(wèn)題。