在我們國家，有一部分地區(qū)對于房屋是限購的，限購的規(guī)定是之后提出來的，那么在之前如果已經(jīng)交了定金，因為限購的原因失去了購房資格，是否可以將定金進行退還呢？下面，為了幫助大家更好的了解相關(guān)法律知識，上海房產(chǎn)律師整理了以下的內(nèi)容，希望對您有所幫助。

　　地方政府對購房和貸款的限制不屬于全國人民代表大會及其常務(wù)委員會，也不屬于國務(wù)院制定的行政法規(guī)的一部分。因此，限購貸款政策并不影響買賣雙方簽訂的住房合同的有效性。但這里由于突然出臺的監(jiān)管政策無法履行合同，可以分為購買限制和貸款限制兩種情況。

　　一、限購

　　在政策出臺前購房者是有購房資格的，但因為政策不斷出臺，購房者喪失了購房的主體沒有資格。此政策構(gòu)成了對房屋買賣交易雙方的不可抗力?！逗贤ā返谝话僖皇邨l規(guī)定“因不可抗力不能有效履行企業(yè)合同的，根據(jù)中國不可抗力的影響，部分學生或者公司全部免除責任，但法律法規(guī)另有相關(guān)規(guī)定的除外。”所以因限購導致我們無法及時履行勞動合同的當事人，可以向?qū)Ψ絿抑鲝埥獬贤?，并且不需要承擔違約行為責任。

　　二、限貸

　　此種經(jīng)濟政策以提高首付比例等方式對購房者的貸款發(fā)展條件問題進行了研究限制，從而影響了購房者的履約管理能力，導致企業(yè)合同已經(jīng)不能沒有履行，此種情形屬于《合同法》上的情勢變更。所謂情勢變更是一個合同可以有效組織成立后，因不可歸責于雙方當事人的原因可能發(fā)生情勢變更，致合同之基礎(chǔ)動搖或喪失，若繼續(xù)努力維持合同原有法律效力顯失公平，允許變更勞動合同主要內(nèi)容信息或者解除合同。購房者因為首付條件的提高，無法及時履行合同的，可根據(jù)上述分析司法解釋的規(guī)定，主張解除合同，不負違約風險責任。

　　中國房地產(chǎn)律師建議，政策出臺之后，對于買賣雙方，應(yīng)按著公平的原則妥善處理，比如沒有網(wǎng)簽，但交了定金和傭金的，可以根據(jù)紙質(zhì)的合同、銀行的流水等加以甄別視為網(wǎng)簽或者因不可抗力政策，雙方可以解除合同，但該退的定金和傭金還是要退。

　　如因保單而不能履行購買合約，雙方無須承擔違約。

　　1.中介機構(gòu)獲得中介報酬的條件應(yīng)當嚴格限定為“便于訂立合同”

　　《合同法》第424條規(guī)定：“居間合同是居間人向委托人報告訂立勞動合同的機會成本或者企業(yè)提供訂立合同的媒介技術(shù)服務(wù)，委托人支付風險報酬的合同”；第426條規(guī)定：“居間人促成經(jīng)濟合同關(guān)系成立的，委托人應(yīng)當嚴格按照相關(guān)約定支付一定報酬”。由上述法律規(guī)定可見，居間人的義務(wù)教育僅限于財務(wù)報告訂約機會或提供訂約媒介信息服務(wù)、促成合同管理成立，居間人促成合同是否成立后即視為已完成居間義務(wù)，其即可收取居間報酬。關(guān)于“合同成立”的具體分析認定，房產(chǎn)律師工作提出問題如下主要觀點：

　　合同訂立的形式和時間。合同形式包括書面形式和事實合同關(guān)系兩種，前者見于合同法第三十二條（交易一方當事人以合同書形式訂立合同，經(jīng)簽字或蓋章成立）第三十三條（交易一方當事人以書信、數(shù)據(jù)電文等形式訂立合同，可以在合同成立前簽署確認書，經(jīng)確認書成立合同） ，后者見于第三十六條（如果交易各方不使用書面合同，但一方已履行其主要義務(wù)，另一方已接受，則成立合同）第三十七條（一方當事人履行了主要義務(wù)，另一方當事人在合同簽字或者蓋章前已經(jīng)接受的合同）。

　　2.合同成立標準的定義。這是一個在實踐中很容易造成混亂的問題。我們應(yīng)該注意以下幾個方面：

　　（1）“訂立合同”的標準，嚴格按照《最高人民法院關(guān)于適用人民法院部分合同法的中華民國》（二）第一條規(guī)定的三要件確定。需要指出的是，《合同法》第12條“合同內(nèi)容由當事人約定，一般包括當事人姓名、住所、標的、數(shù)量、質(zhì)量、價格或報酬、履行地點和方式、違約責任、爭議解決方式等八個參照條款”只是提出，而根據(jù)上述司法解釋，只有當事人姓名、標的和數(shù)量這三個要件是合同成立的必要條款。合同具有上述三項要件的，可以認定為“成立”，無質(zhì)量、價格、報酬、履行期限、地點、方式等其他條件的，即使沒有協(xié)議，不能以協(xié)議補充，也可以按照合同法第六十一條、第六十二條的規(guī)定確定； 違約責任和爭議解決方式未經(jīng)協(xié)議的，可以按照法律規(guī)定確定。

　?。?）應(yīng)摒棄以“過戶合同”或“備案合同”為標準界定合同成立的錯誤觀點。有觀點認為，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)提供的交易合同版本僅僅是預約性、臨時性的合同，只有報國土部門辦理過戶手續(xù)用的買賣合同或報租賃管理部門備案的租賃合同才是“正式的合同”，必須以后者作為界定合同成立的標準，筆者認為這是非常錯誤的。第一，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)提供的交易合同不僅對當事人名稱或姓名、標的、數(shù)量三大要素做出了約定，還對價款或報酬、履行期限、地點和方式、違約責任、解決爭議方法等作了非常詳盡的約定，具有完整性、可操作性和可履行性，不僅符合前述司法解釋規(guī)定，還符合《合同法》第12條規(guī)定，故當然應(yīng)認定交易方簽署此合同即視為“合同成立”。第二，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)提供的交易合同才是最能體現(xiàn)當事人真實意思表示的合同，也是今后當事人實際履行的基礎(chǔ)文件。而后來報國土部門或租賃管理部門備案用的合同只是交易方為了辦理過戶或備案手續(xù)之用簽署的程序性文件，是交易方實際履行的一個環(huán)節(jié)，并不能完全體現(xiàn)交易方的真實意思。實踐中交易方為少繳稅費往往在后者填寫了比前者約定真實價款更低的成交價或租金，便印證了這一點。綜上，在法律上合同并沒有所謂的“正式與非正式合同”“臨時合同與備案合同”之分，只有前述司法解釋第1條規(guī)定和當事人真實意思表示才是界定“合同成立”的合法標準，符合該標準的合同訂立后，居間人即有權(quán)收取居間報酬。

　　三、合同管理是否能夠履行完畢、提前進行解除或被認定為無效，均不能直接影響居間報酬的實現(xiàn)

　　如上所述，中介機構(gòu)的義務(wù)僅限于報告合同機會或提供合同媒體服務(wù)，為合同的訂立提供便利，一旦合同訂立，中介機構(gòu)即被視為履行了中介義務(wù)，并有權(quán)獲得中介機構(gòu)的報酬； 同時，中介機構(gòu)不是合同當事人，既不是合同權(quán)利義務(wù)的持有人，也不是合同履行的擔保人或發(fā)起人。因此，中介機構(gòu)不能控制合同的履行，中介機構(gòu)的義務(wù)不能加重或超越法律的規(guī)定，合同的履行不能被視為中介機構(gòu)獲得中介報酬的前提條件。同樣，提前終止合同完全由合同當事人決定，不受中介機構(gòu)的控制。這種情況的出現(xiàn)不能否認合同已經(jīng)成立，中介機構(gòu)已經(jīng)履行了中介義務(wù)，因此，我們不能以此為由否認中介機構(gòu)獲得中介報酬的權(quán)利的實現(xiàn)。

　　此外，對于一個居間人促成的合同進行事后被認定為一種無效信息是否可以影響居間報酬的問題，筆者研究認為，如果該合同管理無效是居間方原因分析造成的，則居間人無權(quán)收取居間報酬；反之，如果該合同行為無效是由交易方的原因可能造成的，則與居間人無直接經(jīng)濟利害相關(guān)關(guān)系，根據(jù)“過錯與責任目標相一致”原則，責任以及自然不應(yīng)由居間人承擔，交易方仍應(yīng)按約定需要支付居間報酬。

　　在實際法律問題情景中，個案情況都有所差異，為了高效解決您的問題，保障合法權(quán)益，建議您直接向上海房產(chǎn)律師說明情況，解決您的實際問題。