對(duì)于農(nóng)民出賣(mài)宅基地上的房屋有嚴(yán)格的限制條件，城鎮(zhèn)居民，外地農(nóng)民的等非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員于農(nóng)民定立的購(gòu)買(mǎi)宅基地火房屋合同無(wú)效，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員購(gòu)買(mǎi)房屋，也無(wú)法獲取宅基地使用權(quán)證，所以農(nóng)村的房屋不能轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)居民。農(nóng)村宅基地所有權(quán)歸村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，個(gè)人對(duì)宅基地只具有使用權(quán)，出賣(mài)人和買(mǎi)受人是同一村村民且符合標(biāo)準(zhǔn)的方可買(mǎi)賣(mài)宅基地上的房屋。接下來(lái)就由浦東房產(chǎn)律師為您講解農(nóng)民的房屋不得出售給城市居民的相關(guān)法律知識(shí)，希望對(duì)您有所幫助！

　　一、農(nóng)村房屋賣(mài)給城市居民是否有效

　　農(nóng)村的住宅出售給城市居民的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效依據(jù)如下：

　　1、合同法將合同無(wú)效的標(biāo)準(zhǔn)限制在違反法律、行政法規(guī)。最高人民法院在對(duì)《合同法》做出的司法解釋里表達(dá)的觀點(diǎn)是：只有違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同才是無(wú)效的。（注：法律，是全國(guó)人民代表大會(huì)或其常務(wù)委員會(huì)制定的規(guī)范性文件；行政法規(guī)，是國(guó)務(wù)院制定的規(guī)范性文件。）但至今沒(méi)有任何一條法律或行政法規(guī)，禁止農(nóng)村房屋的買(mǎi)賣(mài)，也從來(lái)沒(méi)有哪一條法律或行政法規(guī)，對(duì)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)做出了禁止性規(guī)定。即使有地方法規(guī)或地方政府的規(guī)章，在認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)行為是否有效上，法院也不會(huì)適用地方法規(guī)或地方政府的規(guī)章，而認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效。

　　2、土地管理法規(guī)定的土地的使用權(quán)，不得用于非農(nóng)建設(shè)，其立法本意旨在維持農(nóng)業(yè)用地的數(shù)量，保證農(nóng)民的生存之本和糧食供應(yīng)，而宅基地本來(lái)就是建設(shè)用地，其主體變更不會(huì)導(dǎo)致農(nóng)業(yè)用地的減少，故該條不適用于宅基地，作為認(rèn)定農(nóng)村的住宅，出售給城市居民的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的依據(jù)，也違反立法本意。

　　3、從法律保護(hù)所有權(quán)的基本精神來(lái)看，限制農(nóng)民買(mǎi)賣(mài)房屋并非是對(duì)農(nóng)民利益的維護(hù)，而是對(duì)農(nóng)民權(quán)利的侵犯。眾所周知，所有權(quán)的占有、使用、收益、處分四個(gè)權(quán)能中，最核心的權(quán)能是處分權(quán)，處分權(quán)是所有權(quán)的標(biāo)志。如果將農(nóng)村房屋的處分權(quán)予以限制，這與我國(guó)保護(hù)農(nóng)民利益的國(guó)策完全背道而馳。另一方面，合同法的基本精神是合同自由，合同自由包括合同訂立的自由，合同內(nèi)容的自由以及合同對(duì)象的自由，限制農(nóng)民向城市居民出賣(mài)住房，也與合同自由的基本精神相悖。

　　二、農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)法賦予了農(nóng)民處分自己房屋的權(quán)利

　　我國(guó)新通過(guò)的《農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)法》也體現(xiàn)了相同的精神，該法第32條規(guī)定：“通過(guò)家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、裝讓或者其他方式流轉(zhuǎn)?！痹摋l原則上賦予了農(nóng)民處分自己的承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的權(quán)利。該法體現(xiàn)了以人為本的精神，充分尊重農(nóng)民的自主性，相信農(nóng)民能夠從自身利益最大化的角度理性地處分自己的財(cái)產(chǎn)，是立法精神的巨大進(jìn)步。既然為農(nóng)民安身立命之本的農(nóng)用承包土地都可以流轉(zhuǎn)，農(nóng)村宅基地也應(yīng)做相同理解。

　　根據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳1999年發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)和禁止賣(mài)地管理的通知》，農(nóng)民的房屋不得出售給城市居民，城市居民不得占用農(nóng)民集體所有的土地用于住房建設(shè)。有關(guān)部門(mén)不得對(duì)非法建造或者購(gòu)買(mǎi)的房屋頒發(fā)土地使用證和房產(chǎn)證。國(guó)家土地管理局對(duì)非法轉(zhuǎn)讓其他形式土地具體申請(qǐng)的答復(fù)也明確規(guī)定，原住宅用地使用者未經(jīng)法律批準(zhǔn)，以他人代價(jià)重建房屋，給予投資者使用權(quán)、獲利權(quán)或取得房屋產(chǎn)權(quán)，是“非法轉(zhuǎn)讓其他形式土地”的違法行為之一。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第五項(xiàng)的規(guī)定，農(nóng)村私房買(mǎi)賣(mài)合同因違反國(guó)家政策和有關(guān)法律法規(guī)而無(wú)效。以上就是浦東房產(chǎn)律師為您講解農(nóng)民的房屋不得出售給城市居民的整體內(nèi)容，希望對(duì)您有所幫助，如果您有類(lèi)似的法律問(wèn)題，還是請(qǐng)浦東房產(chǎn)律師為您做一對(duì)一的講解。