松江區(qū)房產(chǎn)律師解答簽訂二手房三方協(xié)議要注意哪些問題

　　審查合同簽訂主體是否適格，對此應(yīng)明確其是否為該房屋的唯一人，如果該房屋還有其他共有人，則簽訂買賣合同時須有其他共有人的簽字或書面的同意聲明，該房屋是否存在查封、抵押情形，上述情況買受人可通過查看房屋房產(chǎn)證原件及到房管部門查詢等方式進(jìn)行確認(rèn)。對于這一點付璐律師需要強調(diào)的是，協(xié)議內(nèi)容應(yīng)具體、明確。在協(xié)議中，應(yīng)對房屋的位置、面積、價款，付款方式，稅費承擔(dān)方式，交付期限，過戶時間，違約責(zé)任，爭議的解決方式等內(nèi)容進(jìn)行明確約定，對于貸款尚未還完的房屋交易，在合同中應(yīng)著重對貸款還款事宜以及房屋過戶進(jìn)行詳細(xì)約定。

　　一旦出現(xiàn)違約情形影響協(xié)議履行的，應(yīng)盡快采取相應(yīng)措施將損失降至低限度。對于中介方的違約責(zé)任，付璐律師需要強調(diào)的是，買賣雙方在房屋買賣的知識和經(jīng)驗上，都處于弱勢，所以，房地產(chǎn)中介市場需要一份保護(hù)各方利益的合同。許多三方協(xié)議規(guī)定了買方、賣方的權(quán)利義務(wù)，對中介方卻沒有任何限制。

　　二手房過戶流程

　?、賹灰追课莓a(chǎn)權(quán)進(jìn)行調(diào)查

　　購房者需要對房屋產(chǎn)權(quán)完整性、真實性、可靠性審核，在過戶之前看好房屋產(chǎn)權(quán)證上的業(yè)主姓名與售房者是否相符，是否有抵押或共有人等。

　?、谫I賣雙方簽訂二手房買賣合同

　　無論是房產(chǎn)贈與還是買賣，都需要進(jìn)行房產(chǎn)轉(zhuǎn)移，轉(zhuǎn)移雙方當(dāng)事人都必須簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，也就是二手房買賣合同。二手房買賣合同之中，必須包括雙方當(dāng)事人的姓名和名稱住所、房地產(chǎn)權(quán)屬證書名稱和編號、房地產(chǎn)坐落位置、面積和界限、土地宗地號、土地使用權(quán)取得的方式及年限、房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)、成交的價格及支付方式、房地產(chǎn)交付使用的時間、違約責(zé)任、雙方約定的其他事項等。

　　③評估房產(chǎn)

　　正常情況下，房產(chǎn)評估需要找評估公司，此過程大約要5~7個工作日。

　?、苻k理貸款

　　若購房者辦理公積金貸款和商業(yè)貸款組合，需要同時向公積金和銀行進(jìn)行貸款申請；若只申請商業(yè)貸款（按揭貸款），只需要向銀行進(jìn)行貸款申請即可。此過程是二手房交易中耗時最長的階段。貸款辦理下來后，要注意注銷該物業(yè)的他項權(quán)證。

　　⑤向房地產(chǎn)管理部門提出過戶申請

　　二手房買賣雙方持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格，拿受理單。

　　⑥房地產(chǎn)管理部門核查。

　　房地產(chǎn)管理部門對提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查，在15日內(nèi)作出是否受理申請的書面答復(fù)。受理的核實申報的成交價格，需要根據(jù)對轉(zhuǎn)讓的房屋進(jìn)行現(xiàn)場勘查和評估。

　?、呃U納契稅等二手房交易稅費

　　國土部門出稅單,買賣方(或經(jīng)紀(jì)方代)繳過戶稅費。

　?、喾康禺a(chǎn)管理部門核發(fā)新的房屋產(chǎn)權(quán)證

　　雙方當(dāng)事人應(yīng)憑過戶手續(xù)，到房產(chǎn)管理部門領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證書。

　　過戶后多長時間能拿到房產(chǎn)證?

　　①一般情況從進(jìn)交易中心起，也就是上下家所有材料進(jìn)交易中心，交易過戶以及稅費繳納完畢，20天左右憑當(dāng)天交易過戶完領(lǐng)取的一張收件收據(jù)，領(lǐng)取產(chǎn)證。

　　分

　?、谟匈J款的話先要去銀行，銀行憑產(chǎn)證一般5-10個工作日放貸款給上家賬戶，下家之后就可以拿到產(chǎn)證，也就是有貸款的話25天到1個月左右，一次性付款的話20天左右。（注：每個地方辦理房產(chǎn)證的時間都不一樣，大家還是要以當(dāng)?shù)氐恼邽闇?zhǔn)。）

　　二手房過戶最重要的就是檢查戶口是否已經(jīng)遷出，一定要謹(jǐn)慎處理。以上就是小編為大家介紹的二手房過戶的流程以及過戶后多長時間能拿到房產(chǎn)證?你了解了嗎？

　　二手房過戶費用

　　1、營業(yè)稅

　　根據(jù)國家政策，當(dāng)進(jìn)行房產(chǎn)過戶的時候，需要繳納營業(yè)稅。營業(yè)稅稅率5.6%。若交易房屋是房產(chǎn)證不足2年的非普通住宅按照全額征收;過戶房產(chǎn)證超過2年的非普通住宅或者房產(chǎn)證不足兩年2年的普通住宅按照兩次交易差價征收;過戶房產(chǎn)證滿2年的普通住宅免征營業(yè)稅。

　　若過戶非住宅累建筑，不論什么情況都是全額征收營業(yè)稅。

　　2、個人所得稅

　　過戶普通住房，個人所得稅稅率是1%;過戶非普通住房或者非住宅類房產(chǎn)，個人所得稅稅率是1.5%;過戶拍賣房產(chǎn)，個人所得稅繳納稅率為3%。

　　若所過戶的房屋是以家庭為單位出售非唯一住房而且購買時間超過2年(房產(chǎn)證)，可以免征個人所得稅。若不能同時滿足以上條件，必須足額繳納個人所得稅。

　　若所交易房屋的購買時間在2年，需要以納稅保證金形式先繳納個人所得稅，若在一年以內(nèi)能夠重新購買房產(chǎn)并取得產(chǎn)權(quán)則可以全部或部分退還納稅保證金，具體退還額度按照兩套房產(chǎn)交易價格較低的1%退還。

　　3、契稅

　　房產(chǎn)過戶的過程中，需要購房者繳納契稅，契稅稅率為3%。若您是首次購房且過戶普通住宅、房屋面積≤90㎡，過戶契稅稅率僅為1%;若是首次購房，但房屋是面積超過90㎡的普通住房，稅率為1.5%;其他種類的建筑(非普通住宅、非家庭唯一住房、商鋪)，契稅稅率仍為3%。

　　4、印花稅

　　過戶雙方各繳納0.05%。按照規(guī)定，房產(chǎn)過戶印花稅已經(jīng)免征。

　　5、測繪費

　　房產(chǎn)過戶測繪費為：面積≤75㎡，200元;75㎡<面積≤144㎡，300元;面積>144㎡，400元。

　　過戶時需要交測繪費的房產(chǎn)：房改房過戶需要交測繪費，房產(chǎn)證上沒有房管局測繪印章的房。

　　6、二手房交易手續(xù)費

　　總額：住宅6元/平米。

　　7、登記費(工本費)

　　80元/件，共有權(quán)證20元/件。松江區(qū)房產(chǎn)律師