我國(guó)《民法通則》和《合同法》并未專(zhuān)門(mén)規(guī)定法律行為轉(zhuǎn)換，所以對(duì)于相關(guān)案件，只能借助于法律行為部分無(wú)效以及法律行為解釋規(guī)則在一定程度上迂回地實(shí)現(xiàn)法律行為轉(zhuǎn)換。上海房產(chǎn)律師為您講講有關(guān)的情況。
法律行為轉(zhuǎn)換本來(lái)就以法律行為解釋為前提，只有先通過(guò)解釋確定法律行為的內(nèi)容，才能判斷其是否無(wú)效，進(jìn)而決定可否進(jìn)行轉(zhuǎn)換。在解釋與轉(zhuǎn)換之間實(shí)際上并不存在非常精確的界線，或者說(shuō)在二者之間存在一個(gè)模糊區(qū)域，其界線根據(jù)需要可以左右滑動(dòng)。
鑒于法律行為轉(zhuǎn)換在我國(guó)民法中欠缺明文規(guī)定，該界線可以向法律行為轉(zhuǎn)換這一側(cè)推移，擴(kuò)大其解釋空間，使之承擔(dān)法律行為轉(zhuǎn)換的部分功能。對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房借名購(gòu)房合同，如果雙方約定“5年后（或條件具備后）出名人應(yīng)當(dāng)將所購(gòu)房屋登記于借名人名下”，即便合同包含“所購(gòu)房屋歸借名人所有，由借名人占有、使用”之約定，也可以解釋為雙方達(dá)成5年后（或條件具備后）出名人應(yīng)當(dāng)將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給借名人之合意，此項(xiàng)合意應(yīng)當(dāng)有效。
至于房屋由借名人占有、使用之約定，由于背離了經(jīng)濟(jì)適用房系為困難居民提供住房保障這一宗旨，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。依據(jù)我國(guó)《合同法》56條第2句，合同部分無(wú)效不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。經(jīng)濟(jì)適用房借名購(gòu)房合同該部分內(nèi)容無(wú)效，不應(yīng)當(dāng)影響雙方關(guān)于將來(lái)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓之約定的效力。
據(jù)此，在5年期滿之前，如果借名人請(qǐng)求出名人移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)，出名人有權(quán)拒絕。但在5年期滿之后，出名人有義務(wù)將房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)給借名人，借名人應(yīng)當(dāng)按照《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》30條第2款之規(guī)定補(bǔ)足土地收益等相關(guān)價(jià)款。但在5年期滿之前，出名人有權(quán)請(qǐng)求借名人返還房屋的占有。而在5年期滿之后，出名人沒(méi)有此項(xiàng)返還請(qǐng)求權(quán)，因?yàn)橐婪课葙I(mǎi)賣(mài)合同，此時(shí)其本來(lái)就有義務(wù)使借名人取得房屋的占有。
如果委托型借名購(gòu)房的目的是規(guī)避房產(chǎn)限購(gòu)令，由于借名人在特定區(qū)域內(nèi)同樣不具備購(gòu)買(mǎi)此處房屋的資格（要么沒(méi)有本地戶(hù)口且社保繳費(fèi)年限不夠，要么雖有本地戶(hù)口但已經(jīng)擁有多處房屋），所以也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定出賣(mài)人只愿意與具備購(gòu)房資格的出名人發(fā)生房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，否則將因買(mǎi)賣(mài)合同效力障礙導(dǎo)致目的落空。
依據(jù)我國(guó)《合同法》402條之但書(shū)，房屋買(mǎi)賣(mài)合同的雙方當(dāng)事人也應(yīng)認(rèn)定為出名人與出賣(mài)人。該買(mǎi)賣(mài)合同本身既不違反禁止性法律法規(guī)，也不違反社會(huì)公共利益，因而有效。在房屋登記于出名人名下之后，出名人取得所有權(quán)。
借名人與出名人之間的借名合同效力如何，須考察房產(chǎn)限購(gòu)令的性質(zhì)而予以判定。限購(gòu)令顯然不是法律法規(guī)，只是一種經(jīng)濟(jì)政策，其目的在于調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，以在特定時(shí)期和特定區(qū)域內(nèi)抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)的“炒作”現(xiàn)象，引導(dǎo)房地產(chǎn)資源配置向剛性需求傾斜。
盡管有時(shí)因?yàn)楦鞣N因素其實(shí)際效果不盡如人意，但初衷是為了維護(hù)房地產(chǎn)領(lǐng)域的公共利益。因此，旨在規(guī)避房產(chǎn)限購(gòu)令的借名合同雖然不違反禁止性法律法規(guī)，但違反社會(huì)公共利益，應(yīng)當(dāng)按照與經(jīng)濟(jì)適用房借名購(gòu)房合同類(lèi)似的方式予以處理。
特殊之處在于，在適用法律行為解釋規(guī)則與部分無(wú)效規(guī)則時(shí)，由于欠缺類(lèi)似于《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》30條第2款中“5年期滿后可以轉(zhuǎn)讓”之規(guī)定，所以只能解釋為雙方達(dá)成“限購(gòu)令取消后（或借名人具備購(gòu)房資格后）出名人應(yīng)當(dāng)將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給借名人”之合意，該合意有效。當(dāng)然，其只能產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，不能直接使借名人取得房屋所有權(quán)。
在狹義的借名買(mǎi)房案例中，名人只需提供相關(guān)文件，通過(guò)借名自己簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。出售房屋是借用“以他人名義執(zhí)行法律行為”中的一個(gè)名稱(chēng)的行為。購(gòu)房者是誰(shuí)，必須考慮相對(duì)人的意愿、名義承運(yùn)人的意愿和相對(duì)人的誠(chéng)信等因素來(lái)確定。
由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房和適用房產(chǎn)限購(gòu)令的房屋都涉及購(gòu)房人的購(gòu)房資格管理問(wèn)題，所以應(yīng)認(rèn)定中國(guó)作為行政相對(duì)人的出賣(mài)人只愿意與出名人文化發(fā)生改變房屋買(mǎi)賣(mài)雙方合同法律關(guān)系。
上海房產(chǎn)律師認(rèn)為，出名人雖然我們將其名義借給借名人通過(guò)使用，但其當(dāng)時(shí)社會(huì)并不能夠愿意自己承受房屋買(mǎi)賣(mài)交易合同之后果，而且學(xué)生由于其沒(méi)有政府出面訂立勞動(dòng)合同，所以他們事實(shí)上也并未發(fā)展作出選擇購(gòu)買(mǎi)商品房屋的意思就是表示。