城市進(jìn)展中，一紙拆令往往伴隨大量手握分房指標(biāo)的失地農(nóng)民，該指標(biāo)對(duì)應(yīng)的是回遷房?；剡w房產(chǎn)權(quán)人大多受教育程度不高，收入水平低，突如其來(lái)的不動(dòng)產(chǎn)期待物權(quán)讓他們急于變現(xiàn)。市場(chǎng)的另一端是早就覬覦房?jī)r(jià)飛漲紅利的“城里人”和苦于天價(jià)房而居無(wú)定所的“搬磚工”。在飛速信息的促進(jìn)下，兩者迅速達(dá)成指標(biāo)購(gòu)買(mǎi)合意，但指標(biāo)如何落地還有相當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)。下面上海房產(chǎn)律師為大家講解回遷房分房指標(biāo)的轉(zhuǎn)讓。

　　1 .回遷房分房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓的合法性

　　通說(shuō)認(rèn)為，分房指標(biāo)是當(dāng)事人的期待物權(quán)，即在未來(lái)確定的時(shí)間內(nèi)能夠獲得一處不動(dòng)產(chǎn)，法律并沒(méi)有禁止這種期待權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)鶕?jù)“法無(wú)禁止則自由”的思想，分房指標(biāo)在權(quán)利人合法自愿的情況下，可以自由進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。2011年5月浙江某房屋買(mǎi)賣(mài)合同案，法院認(rèn)為回遷房（安置房）轉(zhuǎn)讓協(xié)議屬于債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，系雙方真實(shí)意愿締結(jié)的合法有效房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，分房指標(biāo)是具有物權(quán)屬性的債權(quán)。

　　2011年6月，《全國(guó)民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》第10條明確，被拆遷人依法享有的拆遷安置權(quán)利具有物權(quán)屬性，在產(chǎn)生權(quán)利沖突時(shí)，優(yōu)先于其他權(quán)利。因此可以得出結(jié)論，分房指標(biāo)可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)D(zhuǎn)讓的客體是優(yōu)先于其他權(quán)利的期待物權(quán)。事實(shí)上，北京高院在2014年12月召開(kāi)的《關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件疑難問(wèn)題的會(huì)議紀(jì)要》對(duì)此問(wèn)題亦進(jìn)行了明確，第5條當(dāng)事人簽訂合同將房屋（包括拆遷安置用房等）的購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓給他人，當(dāng)事人主張轉(zhuǎn)讓無(wú)效的，一般不予支持。

　　2 .回遷房分房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓中的法律風(fēng)險(xiǎn)

　　《城市房地產(chǎn)管理法》第42條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。該條確定了地隨房走的基本轉(zhuǎn)讓制度。分房指標(biāo)的出讓人通常是被拆遷地的村集體成員，因此除了故意違反誠(chéng)實(shí)信用違約的情形外，至少還存在以下風(fēng)險(xiǎn)：

　　一是分房指標(biāo)對(duì)應(yīng)的房屋所占土地屬于村集體所有，轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效。若該拆遷地被用作商業(yè)開(kāi)發(fā)，由開(kāi)發(fā)商通過(guò)出讓方式獲得后，修建約定數(shù)量的房屋對(duì)被拆遷人進(jìn)行安置，則轉(zhuǎn)讓合同大概率能夠得到履行。但若用于修建回遷房的土地性質(zhì)并沒(méi)有改變，仍是集體所有，則根據(jù)《合同法》第52條的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓協(xié)議因違反《城市房地產(chǎn)管理法》第9條、《土地管理法》第10條的禁止性規(guī)定而無(wú)效。

　　二是分房指標(biāo)不明致使合同尚未成立。任何權(quán)利的轉(zhuǎn)移都應(yīng)當(dāng)以權(quán)利清晰明確為前提。在部分出讓人的拆遷協(xié)議中，由于未對(duì)補(bǔ)償安置房屋進(jìn)行明確，致使分房指標(biāo)不具備物權(quán)屬性，轉(zhuǎn)讓合同因約定不明而不被支持。2011年7月山東某房屋買(mǎi)賣(mài)合同案中，法院認(rèn)為案涉房屋已被拆除，回遷的安置房尚未定位，回遷指標(biāo)無(wú)法更名。故房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約因標(biāo)的物不明確而未能成立。

　　三是未經(jīng)共有人同意而無(wú)效。回遷房指標(biāo)的出讓權(quán)利人一般與原房屋居住人一致，除了夫妻雙方外，還有同住子女，轉(zhuǎn)讓人往往忽視同住子女，特別是成年子女的同意而引起無(wú)權(quán)處分，致使合同效力待定。

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