在買(mǎi)賣(mài)房屋的過(guò)程中，當(dāng)事人通過(guò)訂立買(mǎi)賣(mài)合同確定房屋價(jià)格、付款方式、各方的權(quán)利義務(wù)、違約事項(xiàng)等，然后履行合同，最終完成房屋物權(quán)變更的過(guò)渡。但是，房屋買(mǎi)賣(mài)雙方只簽訂意向協(xié)議，買(mǎi)受人交付定金后拖延房屋買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂，法院如何判斷？本文上海買(mǎi)賣(mài)合同糾紛律師分享了二審法院維持的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件，一審法院判決終止意向協(xié)議，定金歸賣(mài)方所有。

　　案例簡(jiǎn)介。

　　1、房屋出賣(mài)人何某與買(mǎi)受人王某簽訂了《購(gòu)房意向協(xié)議》（以下簡(jiǎn)稱《協(xié)議》），約定了擬購(gòu)房的基本信息、價(jià)格、權(quán)利義務(wù)、定金罰款等，但未約定在網(wǎng)上簽訂房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同的時(shí)間。王按合同支付了1000萬(wàn)元定金。

　　2、后來(lái)，王沒(méi)有配合網(wǎng)上簽約。九個(gè)月后，他向王發(fā)出了一封催告函，催促王在一個(gè)月內(nèi)在網(wǎng)上簽訂合同。否則，他將被視為王拒絕購(gòu)買(mǎi)，購(gòu)房押金將歸何所有。王回答說(shuō)他有購(gòu)買(mǎi)意向，但由于時(shí)間匆忙，他不知道房子的基本信息，他將在不久的將來(lái)邀請(qǐng)相關(guān)人員來(lái)看房子。

　　3、一個(gè)月后，何某向王某發(fā)出《終止合同通知書(shū)》，通知王某終止協(xié)議，已收取的定金不予退還。第二天，王某回復(fù)否認(rèn)他拒絕簽訂購(gòu)房合同，何某未安排他上門(mén)看房，無(wú)權(quán)單方面終止合同。后來(lái)，王某向何某發(fā)出了《看房通知書(shū)》，希望何某能盡快安排時(shí)間上門(mén)看房，安排簽訂網(wǎng)上簽約備案合同。

　　四、王某與何某發(fā)生爭(zhēng)議，王某起訴法院解除協(xié)議，雙倍返還王某定金2000萬(wàn)元；何某反訴解除協(xié)議，并命令王某已支付的1000萬(wàn)定金歸何某所有。
 

　　裁判要點(diǎn)。

　　一審法院決定支持何的訴訟請(qǐng)求。

　　一審法院認(rèn)為，該協(xié)議是雙方的真實(shí)意圖，合法有效，雙方應(yīng)嚴(yán)格遵守。雖然協(xié)議仍需簽訂在線簽署銷(xiāo)售合同，但雙方已就房屋銷(xiāo)售合同的主要條款達(dá)成協(xié)議，雙方也確認(rèn)該協(xié)議為銷(xiāo)售合同本合同，因此何與王在協(xié)議中形成了銷(xiāo)售合同關(guān)系。

　　本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是雙方未能簽訂網(wǎng)上簽訂的銷(xiāo)售合同的原因和責(zé)任歸屬，以及何行使終止合同的權(quán)利是否有法律依據(jù)。

　　根據(jù)本案發(fā)現(xiàn)的事實(shí)，協(xié)議簽訂后9個(gè)月內(nèi)沒(méi)有證據(jù)表明雙方正在溝通和準(zhǔn)備簽訂在線簽署的銷(xiāo)售合同。雖然協(xié)議沒(méi)有就在線簽署的具體時(shí)間達(dá)成協(xié)議，但在他敦促王后，雖然王表示愿意繼續(xù)履行，但由于金額巨大，房屋結(jié)構(gòu)尚未理解，需要設(shè)計(jì)師看房子，沒(méi)有積極回應(yīng)在線簽署合同，也沒(méi)有積極配合簽署合同。鑒于協(xié)議中可能出現(xiàn)的各種情況都達(dá)成了相應(yīng)的協(xié)議，因此繼續(xù)履行在線簽署協(xié)議沒(méi)有障礙。因此，王未能按時(shí)與何簽訂合同構(gòu)成違約，何有權(quán)向王發(fā)函終止協(xié)議。根據(jù)協(xié)議約定的定金罰款，何反訴沒(méi)收王已支付的定金，一審法院支持。

　　王拒絕接受一審判決，提起上訴。

　　二審法院駁回上訴，維持原判。二審法院認(rèn)為，定金作為債權(quán)擔(dān)保的法律制度，旨在確保當(dāng)事人按照合同履行債務(wù)，支付定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，無(wú)權(quán)要求收受定金的一方返還定金。

　　本協(xié)議已就房屋銷(xiāo)售的主要條款達(dá)成協(xié)議，其權(quán)利和義務(wù)內(nèi)容明確，意義明確，應(yīng)作為雙方履行合同的依據(jù)。本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是未能在線簽訂合同的原因和責(zé)任所有權(quán)。法院認(rèn)為，雖然雙方?jīng)]有明確約定在線簽訂合同的時(shí)間，但應(yīng)以有利于實(shí)現(xiàn)合同目的的方式誠(chéng)實(shí)履行合同。

　　首先，結(jié)合房屋交易中涉及的金額和復(fù)雜程序的特點(diǎn)，他在簽訂合同后給了王九個(gè)多月的履約時(shí)間。然而，中介證言稱，在此期間，王明確拒絕簽訂合同，這表明王在簽訂協(xié)議后沒(méi)有如期全面履行合同義務(wù)。

　　其次，在他通知網(wǎng)上簽約期限后，通過(guò)中介提示王如有異議，應(yīng)明確合理的簽約時(shí)間和原因，根據(jù)合同的目的和交易習(xí)慣，他安排簽約期限和催促方式考慮了王的協(xié)商權(quán)利，顯然履行了合理的注意義務(wù)。王既沒(méi)有積極回復(fù)雙方爭(zhēng)議的簽約期限和后續(xù)安排，也沒(méi)有在規(guī)定的期限內(nèi)完成網(wǎng)上簽約程序，王在二審中仍不能確定具體的簽約主體和其他履行必要的基本條件。由此可見(jiàn)，一審法院綜合本案證據(jù)和雙方陳述，認(rèn)定王未按時(shí)簽訂合同構(gòu)成違約，根據(jù)合同終止協(xié)議，王為擔(dān)保協(xié)議履行交付定金，無(wú)權(quán)要求退款，有事實(shí)依據(jù)。
 

　　律師觀點(diǎn)。

　　上海買(mǎi)賣(mài)合同糾紛律師對(duì)本案涉及的銷(xiāo)售合同違約責(zé)任的確定、定金罰款的適用等相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行了更多的研究，并親自處理了相關(guān)案件。

　　本案涉及的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛是實(shí)踐中常見(jiàn)的糾紛。

　　所謂定金，是指一方在履行前向另一方支付的一定數(shù)量的貨幣或者其他替代品，以確保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。當(dāng)事人在合同中沒(méi)有明確規(guī)定定金的類型的，一般認(rèn)為當(dāng)事人約定的定金為違約定金。由于定金是預(yù)付款，金額明確，因此使用定金罰款可以督促雙方自覺(jué)履行，發(fā)揮擔(dān)保作用。

　　對(duì)于定金罰款，債務(wù)人履行債務(wù)的，定金應(yīng)當(dāng)?shù)窒蛘呤栈亍ＶЦ抖ń鸬囊环讲宦男袀鶆?wù)或者不符合約定的，無(wú)權(quán)要求退還定金；收到定金的一方不履行債務(wù)或者不符合約定的，不能達(dá)到合同目的的，應(yīng)當(dāng)雙倍退還定金。

　　在這種情況下，王作為買(mǎi)家延遲履行協(xié)議，未能按時(shí)在線簽字行為可以被視為默示拒絕，導(dǎo)致房屋買(mǎi)賣(mài)不能進(jìn)行，不能達(dá)到簽署協(xié)議的目的，因此無(wú)權(quán)要求退還押金。

　　上海買(mǎi)賣(mài)合同糾紛律師從以上分析來(lái)看，定金可以在一定程度上適當(dāng)彌補(bǔ)正常履約方的損失，起到及時(shí)止損、擔(dān)保債權(quán)的作用，但在簽訂定金合同時(shí)仍需注意。在此，楊律師提醒，訂立定金合同時(shí)，約定金額不得超過(guò)主合同標(biāo)的金額的20%，超出部分不產(chǎn)生定金效力；實(shí)際交付的定金超過(guò)或少于約定的，視為變更約定金額。

　　在實(shí)踐中，我們應(yīng)該注意存款和存款之間的區(qū)別。在合同中，我們應(yīng)注意正確的詞語(yǔ)，以避免因粗心大意而不能適用存款罰款。此外，當(dāng)一方違約時(shí)，如果雙方同意違約金和存款，另一方可以選擇適用其中一方，而不是同時(shí)要求違約金和存款。存款不足以彌補(bǔ)一方違約造成的損失的，另一方可以要求賠償超過(guò)存款金額的損失。