土地管理中所潛藏的“巨大經(jīng)濟(jì)利益”讓一些“別有用心”的人蠢蠢欲動(dòng)。隨著我國(guó)土地利用法律政策法規(guī)日益嚴(yán)格，土地進(jìn)行違法行為手段也隨之“創(chuàng)新”，違法者通過(guò)“以租代征”悄悄地撬動(dòng)了中國(guó)農(nóng)村地區(qū)土地的閘門。通過(guò)“以租代征”的方式獲取農(nóng)村土地是違法的。靜安拆遷律師來(lái)告訴您一些相關(guān)的情況。

　　1、“以租代征”的表述

　　“以租代征土地”是指違反土地規(guī)劃和規(guī)劃控制，規(guī)避農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征地審批，以租賃（承租）或承包農(nóng)民集體土地的方式直接進(jìn)行非農(nóng)建設(shè)的行為。

　　“以租代征”的表現(xiàn)不同形式主要包括6種：

　　（1）村集體企業(yè)直接出面，與用地單位或個(gè)人通過(guò)簽訂租地協(xié)議；

　　（2）基層鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)人民對(duì)于政府工作直接出面，將農(nóng)村社會(huì)集體主義土地轉(zhuǎn)租或租用；

　　（3）基層鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民需要政府間接促使學(xué)生集體或個(gè)人將集體土地資源進(jìn)行融資租賃；

　?。?）農(nóng)村教育村民私自將土地出租給用地單位；

　?。?）用地單位或個(gè)人先購(gòu)買中國(guó)農(nóng)村教師集體土地問(wèn)題進(jìn)行文化建設(shè)，然后辦理轉(zhuǎn)用征收手續(xù)；

　?。?）村集體活動(dòng)直接租用農(nóng)民承包地進(jìn)行非農(nóng)建設(shè)。

　　2."收租金"的違法點(diǎn)

　?。?）并非出于“公共利益”。根據(jù)《土地管理法》第二條的規(guī)定，征收農(nóng)村集體土地的前提條件是為了公共利益的需要。因此，單純?yōu)榱松虡I(yè)開(kāi)發(fā)是不能滿足征收集體土地的前提條件的。

　　（2）沒(méi)有「土地使用程序」。根據(jù)土地管理法第四十三條、第四十四條和第四十五條的規(guī)定，從事建設(shè)的單位和個(gè)人必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地，涉及集體土地的，由國(guó)務(wù)院或者中央直轄市各省、自治區(qū)、直轄市人民政府有關(guān)部門辦理農(nóng)用土地流轉(zhuǎn)和集體土地征用的審批手續(xù)。

　?。?）逃避“合理進(jìn)行拆遷補(bǔ)償”。根據(jù)《土地資源管理法》第四十七條的規(guī)定，征收耕地的征收環(huán)境補(bǔ)償成本費(fèi)用主要包括中國(guó)土地的征收補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及其他地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征收企業(yè)集體主義土地發(fā)展意味著我們需要一個(gè)支付也是一筆“相當(dāng)數(shù)量可觀的”費(fèi)用。征收方為了“用最少的錢，攫取自己最大的利益，”竟然打起了政府征地補(bǔ)償費(fèi)的主意，通過(guò)“以租代征”的方式，將征地補(bǔ)償款包裝成“土地市場(chǎng)租金”，農(nóng)民可獲得的補(bǔ)償可以大幅度“縮水”。

　　城中村進(jìn)行改造拆遷，有什么可以相應(yīng)的法律制度規(guī)定？

　　城中村實(shí)際上是一種特殊的存在，因?yàn)樗哂谐鞘泻娃r(nóng)村的雙重特征。雖然城中村的性質(zhì)是集體土地，但由于城中村規(guī)劃面積大，周邊房屋市場(chǎng)價(jià)格很高。如果補(bǔ)償是以集體土地上的住房建設(shè)成本為基礎(chǔ)的，那么補(bǔ)償結(jié)果對(duì)被拆遷戶來(lái)說(shuō)是非常不公平的。

　　原來(lái)的生活水平很可能會(huì)降低，這是違反拆遷補(bǔ)償原則的。最高人民法院已經(jīng)作出司法解釋，城中村房屋拆遷，可以參照《國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償條例》提供金錢補(bǔ)償，力求不低于同一地點(diǎn)類似的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，一般是同一地點(diǎn)、同一房屋結(jié)構(gòu)、同一年齡的房屋市場(chǎng)價(jià)格。

　　城中村拆遷補(bǔ)償有兩種不同方式：貨幣資金補(bǔ)償or產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)置換

　　1、貨幣補(bǔ)償

　　被征收房屋的價(jià)值經(jīng)評(píng)估確定，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條規(guī)定，市、縣兩級(jí)人民政府因征收房屋給予被拆遷戶的補(bǔ)償包括：

　?。ㄒ唬┍徽魇辗课輧r(jià)值的補(bǔ)償；

　?。ǘ┱魇辗课菀鸬陌徇w和臨時(shí)安置補(bǔ)償；

　?。ㄈ┱魇辗课菰斐蓳p失的補(bǔ)償。

　　2、產(chǎn)權(quán)置換

　　產(chǎn)權(quán)置換最低的標(biāo)準(zhǔn)是拆一還一，意思就是拆一平補(bǔ)一平，棚戶區(qū)改造安置住房制度實(shí)行原地和異地文化建設(shè)發(fā)展相結(jié)合，優(yōu)先選擇考慮學(xué)生就近安置；異地安置的，要充分利用考慮我國(guó)居民社會(huì)就業(yè)、就醫(yī)、就學(xué)、出行等需要，合理設(shè)計(jì)規(guī)劃選址，盡可能安排在交通更加便利、配套基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備齊全地段。

　　農(nóng)村私有土地、村集體土地可以實(shí)行征地拆遷嗎？

　　您好，很高興為您回答我們這個(gè)社會(huì)問(wèn)題。村小組進(jìn)行無(wú)權(quán)征地。

　　1、征地拆遷審批主體

　　無(wú)論是自留地還是承包地，土地性質(zhì)都是集體土地。根據(jù)《土地管理法》第四十五條：征用下列土地，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)：

　?。ㄒ唬┗巨r(nóng)田；

　　（二）基本農(nóng)田以外的耕地超過(guò)35公頃的；

　?。ㄈ┢渌恋仄呤曇陨?。征用前款規(guī)定以外的土地，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)國(guó)務(wù)院備案。

　　因此，征用集體土地應(yīng)經(jīng)國(guó)務(wù)院或省人民政府批準(zhǔn)。

　　2、征地實(shí)施主體

　　根據(jù)《土地管理法》第46條：“國(guó)家進(jìn)行征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級(jí)以上這些地方人民對(duì)于政府可以予以公告并組織管理實(shí)施?！币虼?，征收集體土地地組織學(xué)生實(shí)施市場(chǎng)主體為縣級(jí)以上中國(guó)人民需要政府。

　　3、征地拆遷風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

　　征收集體土地補(bǔ)償費(fèi)包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)和地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)四部分。根據(jù)《土地管理法》第四十七條，土地補(bǔ)償費(fèi)為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。安置補(bǔ)助費(fèi)為耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。地上附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市根據(jù)當(dāng)?shù)鼐唧w情況規(guī)定。

　　靜安拆遷律師了解到，根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》:未落實(shí)征地補(bǔ)償安置的，不得強(qiáng)行使用被征用的土地。因此，在征收集體土地時(shí)，應(yīng)首先對(duì)拆遷戶進(jìn)行合理補(bǔ)償，不應(yīng)在沒(méi)有搬遷補(bǔ)償?shù)那闆r下強(qiáng)行征收集體土地。